江苏金鹰国际花园综合体项目营销计划书_51p_2011年度_销售推广方案.pptVIP

价格定位 [1]定价目标 市场占有份额 项目品牌 最大利润 销售均价 市场竞争 市场接受 去化速度 [2] 定价原则 随行就市定价法： 上述已对本案进行项目价值判断，将选择本项目板块内若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“区位”、“品牌”、“物业类型”、“产品配置”、“舒适”、“便利”、“景观”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 价格定位 价格定位 [3] 高层权重评价表 价格定位 [3] 别墅权重评价表 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 实现销售目标，赢得客户面的核心-深度挖掘本项目区域高成长价值 分类 方式 项目 1 客户 2 渠道 3 我们做区域价值运营领跑者，做老师 寻找追求品质与价值空间的远见者 深挖生态区、科教去和政府区，围绕客户群做足工作 推案策略 总体策略 新华1#地块 推盘设计 未来社区 生活品质 人文生态 品牌打造 国际路线 国内趋势 市场需求 最高标准 环保节能 品质保障 原生态景观 文化熏陶 人与自然 传承经典 发展视野 品牌实力 悬念？舆论造势 炸点！占领市场 内涵！情感磁暴 混响！品牌震撼 互为补充 推案策略 总体思路 文化引导 形象导入 品牌建立 情感诉求 品牌提升 进度拉动 强势促销 公关互动 品牌销售 惯性销售 推案策略 推案策略 时间 预热期 启动期 高潮期 知名度 持续期 6月—8月 9月—11月 12月 最密集的硬性广告投放，强势宣传产品细节及建成后的物业服务，辅以强势的活动营销最大限度地推动销售，实现开盘销售的“开门红” 持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动聚集人气，巩固品牌形象，实现惯性销售 通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透未来生活模式，制造悬念，开启市场。 3月—5月 硬性广告选择性投放，同时配有户外广告的品牌形象导入，辅以公关活动启动销售等进行潜移默化式宣传，以确保市场竞争力 营销战略 市区 全市 江苏 品牌目标 市场攻击范围 品牌目标 新华地块项目 销售目标 推案策略 项目和集团公司的品牌丰满 目标客户的形象认同 项目的形象价值连接 项目的销售价值挖掘 项目的市场销售突破 品牌价值最大化 新中产阶级的心理认同基础 新中产阶级的居住要求 这种居住要求在项目上的具体反映 市场对项目推广价值的认同 形象支撑 销售支撑 新华1#地块 推案策略 市场攻击的逻辑顺序 推案策略 推售节奏安排 10月 11月 一期别墅开盘，推出别墅75套，约2.1万平米 12月 2011年 2012年 开盘强销期 去化45%的房源 持续销售期 去化25%的房源 持续销售、巩固期 去化15%的房源 2011年10月至12月预计去化完成情况： 别墅销售完成一期推量的85%销售 高层内部预定完成一期推量的50% 蓄水期 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 2011年新华1#地块二标段一期 营销推广部署 传播渠道实施 ·线上树形象 传播渠道实施 ·线下推广 活动辅助 形象实施策略 1 2 3 4 5 传播渠道实施 ·线上道具 推广计划 4、居住价值 树立社区居住文化理念 主推广语： 让心灵诗意的栖居 发现居住真谛 3、产品价值 别墅产品价值树立 主推广语： 理想之城，领袖生活 2、项目价值 项目属性定位 区域价值、别墅产品价值 主推广语： 连接世界的城市生态住区 1、形象 调性导入 2、蓄势: 引发全城关注 3、市场保温期 阶段 4、开盘强销期  5月 9月、10月、11月 12月 4月 推广启动 6月-8月 3月 临时咨询中心启动 联排别墅开盘销售 形象策略阶段目标 1、定义项目形象 主推广语： 科教新区，110万平方米 居住文明示范区 注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定 售楼处、样板区及样板房开放 推广部署之：形象实施策略 5、持续销售期 别墅持销 高层房源 意向登记 年终SP活动 保持市场竞争建立客群 推广计划 春季房展会  推广部署之：传播渠道实施·线上树形象 1、形象