我国城市住房价格影响因素以及影响贡献度实证研究.docVIP

我国城市住房价格影响因素以及影响贡献度实证研究内容摘要：本文通过建立住房价格影响因素模型，利用2000－2009年10年间我国33个城市面板数据来实证检验我国住房价格高涨的影响因素，并利用因素贡献度方法衡量各影响因素对房价的影响程度，在此基础上分析提高房地产调控政策有效性、实现住房价格平稳的途径。结果表明，从全国范围来看，人口和收入增长是影响住房价格最重要的因素；土地市场的“紧平衡”和住房总量中保障房比重过低使我国住房市场呈现出结构性失调的特征；此外，一定程度上存在的投资投机行为也是住房价格上涨的原因。本文据此提出相应的调控建议。 关键词：住房价格 影响因素 影响贡献度 引言 作为国民经济先导性、基础性的产业，房地产行业链条长、关联度高、带动力强，从2003年起就明确作为我国国民经济的支柱产业。十几年来房地产业发展迅速，对经济、社会发展作出了重要贡献。然而在房地产业快速发展的同时也产生了一些值得高度关注的问题，集中体现在当前房价上涨过快、价位过高，超出了普通居民尤其是中低收入家庭的购买力。以全国商品住房销售均价为例，除2008年受金融危机危机影响，住房销售均价增速下降1.9％以外，其余年份都呈现出快速上涨的态势，2009年增速更是达到25.1％，为10年来最高。而与此同时，政府从2004年开始针对房价的密集调控措施却没有收到明显的成效，被社会称之为“空调”。住房价格的过快上涨，既影响国民经济的健康发展，又影响居民的生活，成为社会各界关注的焦点问题。 本文正是基于上述问题，对影响我国住房价格的因素以及如何平抑住房价格进行研究。利用高级计量经济学的分析原理和方法，找到房价与其影响因素之间具体的关联性关系，确认主要因素。从而为政府制定、改进平抑房价的调控措施提供依据，最终达到为我国房地产业的稳健发展和普通居民居住权利的实现提供建设性思路的目的。 国内外对房价影响因素的研究基本上以住房的商品属性和投资属性为研究起点，对影响住房供给、需求和收益的因素，如财政制度、土地供给、收入、利率以及投资投机行为等进行研究。 黄振宇（2011）借助S-D模型分析了我国土地出让制度、政府的“招拍挂”制度和地方政府的逐利行为对地价的影响。结果显示，土地出让制度形成的政府垄断供地格局和房地产税费设计不合理等问题与我国一段时间来房价的快速上涨有直接关系。王岳龙、张瑜（2010）采用EG两步法和VAR模型研究了住房消费与收入、利率、失业率、房价等经济基本面因素的关系，研究证实了住房消费与上述因素之间存在着明显的协整关系。然而段忠东、曾令华（2010）运用Hort动态资产市场模型对房价的影响因素进行了实证检验，检验结果否定了一般所认为的收入、人口等经济基本面因素对房价影响很大的观点，认为近几年住房价格的过快上涨实际上是市场中的投资、投机行为所致。董藩、厉召龙（2011）运用主成分分析法和Almon滞后模型研究了利率对住房价格的影响，印证了房租现值理论中住房价格与利率成反方向的关系，同时还发现利率对住房价格的作用发挥需要滞后8期。Katinka Hort（1998）对瑞典住房价格变动进行实证研究，结果表明住房价格的波动主要是需求变化引起的，主要影响因素是收入和住房使用成本。Ruijue Peng William C. Wheaton（1994）利用住房需求和供给模型，发现香港土地供应是影响住房价格变化的一个重要因素，并且通过改变市场预期直接影响房价。 理论模型与研究方法 综合现有研究，影响房价的因素众多。经济发展、收入增长、人口增加以及建造成本、投资投机等等都能对我国房价的迅速攀升提供一定的解释。在房地产投资规模和住房竣工面积不断增长的情况下，住房价格随之一路高涨，对于这种量价齐升的状况，很重要的原因就是我国当前房地产市场中供给结构不合理，主要体现在以下几个方面：一是政府垄断了土地一级市场，土地供给受到限制，相对于高涨的住房需求来说土地供给不足，同时由于地方政府更乐意通过免费供给土地来招商引资，实际的土地供给总量中经营性用地比重较大，住宅用地占比较少，用于保障性住房建设的用地则更显不足；二是我国保障性住房体系长期不健全，各种类型的保障性住房衔接有漏洞，长期忽视夹心层人群；三是政府缺乏提供保障性住房的动力，保障性住房供给远远不能满足需要，中低价位、中小户型的普通住房供给量严重不足，这些结构性问题随着住房价格的持续上涨变得越来越突出。 在本文的研究中，综合考虑可能对我国住房价格产生重要影响的因素，在我国的住房价格与上述因素特别是结构性因素之间建立模型关系。同时兼顾数据的可得性，确定的房价影响因素方程如下： lnPt=β0+β1 lnYt+β2△Pt-1+β3XSHt/CRLt +β4TZJSt/TZHt+β