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浅议如何开展及征收物业税
浅议如何开展及征收物业税一、物业税的基本概念
“物业”一词源于香港,含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等,物业是房地产(不动产)的别称,物业税即房地产税。物业税是财产税的一种,是以对不动产为课税对象,在不动产保有环节课征的一种税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款,税款随房产的升值而提高。
二、开征物业税的现实意义
(一)开征物业税是平衡社会收入,促进社会公平的需要。物业税是对社会收入的再次分配,主要依据对土地资源的占用程度来征收,对拥有面积较大,超出普通住宅标准或生活必要限度和占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率,对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率或免税。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源,提醒居民在住房消费上要理性消费;另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有自己适合的住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均社会财富、平均税赋,从而增加政府收支能力,增进社会公平。
(二)开征物业税降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目,一个主要原因就是,现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳。在短期看来,地批得越快,卖得越快,经济收入越高,地方经济越发展得快,但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”,其结果可能造成土地失控,金融风险急剧上升。因此,只有通过开征物业税来解决这个问题。物业税税收收入具有可靠性,不易发生周期性波动。由于房屋等不动产不能随意移动,隐匿比较困难,故物业税税源比较可靠。随着人口的增加和经济的发展,房屋等不动产在不断增加,其价值则因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提升,其纳税面宽,主要涉及当地居民,容易控管,税源可靠而充裕,保证地方政府运行必需的财政资金,才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求。物业税的开征,有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制,这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入,从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式,同时降低金融风险的上升,稳定房地产市场的健康发展。
三、如何开征物业税
(一)如何制定物业税的税率水平是首要解决的问题。物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重,因此如何确定物业税的税率水平,达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费,保护普通民众生活必需的消费,是开征物业税首要解决的问题。物业税的征收要考虑以从价计征还是从量计征,从量计税是以物业面积等为标准按预先确的单位税额确定的税。从价计税是以物业价值的大小按一定比例征收的税。从量计税和从价计税各有优劣。从量计税征税依据的数据比较容易获得,如房产的面积具有易测度、不变动的特点,只要通过科学的测量和完整的记录就能得出确的计税依据,实际操作过程中,征管成本相对较低。但对物业税而言,相同面积房地产可能会因为其区位、质量、朝向、楼层、外部环境、交通情况、物业管理的不同而存在价值上的差异。如果按面积征税就会带来不公,很可能出现穷人要为低价的房地产支付与富人高价值的房地产同样数额的物业税。从价计税能够很好地克服从量计税的不公。但从价计税中如何合理的确定房地产保有环节的计税价值一直是一个难点。现实生活中,城市中绝大多数的房地产是缺乏其现值市场价值资料的,这就需要对房地产的现值进行评估。
本文认为,由于从量计征的方式在物业税实际征收过程中会存在不公,不符合业税开征的公平原则。因此我国物业税的征收方式应采用从价计税,但从价计税应适当考虑居民房屋来源,如是祖存的且面积不超过当地住房面积平均水平,可在税收上进行适当减免,这样能确保低收入群体的利益。而对于计税依据的确定,可借鉴国外房地产税的做法,以房地产的评估价值为计税依据。
(二)物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后,由于房屋的使用成本提高,与之相应,房租也必然有所提高,而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象,过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题,如不能考虑普通居民的利益,那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题,一方面,政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题,另一方面,可以建设公租房或外来农民工公寓,来解决普通民众的居住问题。
此外,物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。主要是监管难度大,个人账户监控复杂,征收比较罪困难。从目前的条件来看,物业税一旦向个人开征,除非是直接从个人工资卡里扣除,否则将很难全部征收到位,但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式,同时还应考虑物业税的起征点、减负数额等情况,如初步征收可采取低税率,以后逐年增
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