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浅谈我国小产权房问题及其出路摘要：随着近年来我国房地产业飞速发展，城市商品房的价格也就开始急剧上涨，越来越多的人开始将目光投向价格较为便宜的小产权房，小产权房的出现不仅反应了我国目前房地产市场存在的问题，也反映出我国相关土地政策和法律所存在的缺陷。本文从我国小产权房的现状和成因出发，提出了一些解决小产权房问题的对策。 关键词：小产权房；城乡二元土地制度；房价；利益 一、小产权房问题的现状 小产权房产生于20世纪90年代初，到了90年代中后期，由于价格比较低，越来越受到人们的关注，购买的人群逐年增多，久而久之，全国许多城市的“小产权房”已经颇具规模。 针对“小产权房”问题，从1999至2008年，国务院、国土资源部对于其的态度是十分明确的，强调对于处理“小产权房”问题，要求各地坚决制止，依法严肃查处。但是，小产权房的发展势头依旧迅猛，目前的小产权房规模是如此庞大，存在着很多问题：一是无法取得国家颁发的合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地、拆迁等情况，购房者的权益从根本上无法得到保障；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，配套设施和公用设施不健全，甚至房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业物业公司承担，因此缺乏专业的管理，服务质量差，违法收费和治理混乱等严重问题。而且在我国现行的法律制度下，“小产权房”尚处于法律的灰色地带，根据相关法律规定，“小产权房”的开发建设、市场销售没有法律依据。面对全国大量存在、屡禁不止的“小产权房”，如何解决这个问题，不仅关乎民权民生，也是社会经济稳定发展的关键之所在。 二、小产权房问题成因分析 （一）制度成因分析 我国现行土地制度受“城乡二元制”经济结构的深刻影响，土地所有制分为国家所有制和集体所有制。从我国现行法律规定看，集体土地的所有权和使用权是不完整的。在农村，无论农村集体组织还是农民个人，根据目前土地法律、法规、政策规定，农村集体土地限制性流转，不允许集体土地自发进入市场，只有依法征为国有出让的土地，给有资质的房地产开发企业才能进行房地产开发建设，而集体经济组织只能获得少量的征地补偿费，从政策上就剥夺了集体经济组织获取更大的利润空间的权利。这不仅导致农村土地分配关系不稳定，也影响到农民对未来土地收入预期的稳定性，妨碍了农民对土地的长期投入，从一定程度上损害了农民的利益，因此，为从自己的土地上获取更大的经济收入，集体经济组织在利益驱动下而铤而走险开发“小产权房”。 （二）利益成因分析 目前房地产仍旧是最赚钱的行业之一，正是因为高利润回报，许多产能过剩的央企，凭着自身拥有较多的政府资源，在融资方面成本也较低，而且可以拿到较好的地块和项目的优势，大肆进军房地产业。集体土地所有者在懂得了政府通过土地储备低价征收农民集体土地大力发展城市建设，赚取土地出让金等第二财政收益，而大小开发商进军房地产业赚取高额利润之后，集体土地所有者也开始复制这种赚钱的模式，利用自有的土地资本获得利益，而且还满足了本村旧房改造。 小产权房的利益既得者除了开发商，当然还有当地乡村政府和村民。小产权房的销售明显的增加了村民的收入，也为乡政府带来了巨大的财政收益。在利益的驱使下，开发商、当地政府和农民就为了共同的不断追求利益的目的，建造了没有合法产权的小产权房。 （三）房价成因分析 小产权房之所以热销主要在于它非常便宜，其价格一般只有同等商品房价格的40～60%，这样的价格对买不起商品房的普通市民而言，具有极大的吸引力。而商品房价格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地价格是其非常重要的原因。国务院发展研究中心的一份报告显示，2000年到2004年间土地价格超过50%的上涨是造成房价上涨的主要动因。由于商品房价格不断上涨，而土地价格又在房地产开发成本中占有较大比重，开发商为降低成本，获取高额的利润，便逐渐将住宅开发项目延伸到农村集体所有的土地上。而城市居民也正因为在城市中心区买不起商品房，才去买没有法律保障的小产权房。这些也正是目前小产权房越来越多的最直接的原因。同时，政府经济适用房、廉租房的建设始终无法满足市场需求，才使得越来越多的人仍然坚持购买小产权房。 （四）立法成因分析 我国《土地管理法》对国有土地和集体土地的利用和管理都作出了相关规定。然而对于两种土地上所建造的房产，却并没有比较明确的规定。近年来，国家相继颁布了《城市房地产管理法》以及配套的相关规章来规范城市房地产市场，但其中的规定对于在农村集体土地上开发的房地产是不适用的，也就造成农村房屋开发建设规范的空白。而对于农村集体土地上的房产如何认定和管理到现在也没有确切的法律依据。2008年l月1日起新实行的《中华人民共和国城乡规划