威海房地产现状和区域市场分析.ppt

威海房地产现状及区域市场分析 ;一、威海房地产市场概述 ;（一）房地产市场的现状和特点 ; 威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。 ;2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康发展态势 2001——2004年威海商品房屋市场开发量 ; 3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全 房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。 ; 4、房价快速上涨是2004年楼市的特点 威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期，威海的住宅价格以每年超过20％的速度递增，以两个开发区为例，普通住宅价格由1500元／平方米上涨到目前的近2800元／平方米，商业网点房价格由4000元／平方米上涨到7000元／平方米，尤其是2004年新建成的几个标准较高的住宅小区，售价明显提高。 ; 5、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高 随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，近两年来在两个开发区买房的外来人员比例已超过50％，在城市中心区买房的外来人员比例上升到20％，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。 ; 6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。 ? 7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升 按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较2004年增长近一倍，现有的土地存量远远满足不了人口增长的需要，可开发城市土地成为稀缺资源。房价的上涨和土地价格的上涨相互促进，地价上涨是房价上涨的基础，房价上涨是地价上涨的前提。在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均2002年的50万元／亩涨到近100万元／亩，威海公园附近的住宅用地由平均80万元／亩涨到150万元／亩以上。 ;（二）存在的问题 ;? 2、 房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高 据统计，目前在威海市具备房地产开发资质的企业共有220多家，资质等级在三级以上的房地产企业不超过20家。大多数房地产企业的市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产规模不大，财务状况不容乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面临淘汰出局的危险越来越大。 ? 3、 房地产投资激增，开工项目过多，销售压力增加 2004年1—11月，威海市房地产投资超过45.4亿元，施工面积超过529万平方米，考虑到统计误差的存在，今年的实际销售面积也不超过120万平方米。尽管近几年威海房产的竣工面积和销售面积基本持平，房产空置面积也一直稳定在60万平方米左右(其中住宅40万平方米左右)，但房地产市场近期出现供过于求的可能性很大，未来2-3年住房空置面积可能有较大的增加，应切实引起政府及有关单位的高度重视，及早采取措施，防患于未然。 ;? 4、居民可支配收入的增长速度落后于房价的增长速度，结构性过剩的现象依然存在 2000年以来，威海房价以每年20％的速度递增，今年半年增长幅度更大，而同期居民可支配收入的增长幅度不超过15％，居民购房能力经受考验。受威海自然条件和市民对居住环境的传统选择的影响，虽然小