物权法教案：第四讲 不动产所有权.docVIP

第四讲 不动产所有权 【学习目标】 1、准确界定建筑物区分所有权（专有权、共有权、管理权） 2、正确处理不动产的相邻关系 【学习内容】 1、建筑物区分所有权（重点） 2、相邻关系（难点） 课时安排：6课时+2课时 教学方法:讲授+案例小组讨论 【课程导入案例】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的? A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 一、建筑物区分所有权（★★★★★） 专有权：单元空间 建筑物区分所有权 共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积业主自治的权利 基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。专有部分 这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使。 1、邻地利用关系（★） 所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形： （1）袋地通行权 土地所有人或使用人没有其他途径可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行通行的权利。 （2）管线铺设关系 不动产所有人或者使用人必须经过他人之土地上下铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用相邻之土地而进行铺设的权利。 （3）建造建筑物等利用权 土地所有人或者使用人，因营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所有人土地之权。 【历年真题】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？ A．乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B．乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C．甲应依约定向丙支付占地费 D．若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场 注意：此题原答案为A选项，现在为错误答案！！！ 2、用水和排水关系 【重点法条】：《物权法》第86条：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 （1）用水关系 上流土地之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。 （2）排水关系 ①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至之水，有义务进行承受，而高地所有人或使用人则有自然排水权。 ?②人工排水。土地所有人或使用人进行人工排水，原则上无使用邻地的权利。土地所有人或使用人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻之不动产。 3、妨害妨免关系（★） 所谓妨害妨免关系是指不动产所有人在行使自己之不动产权利时不得给相邻之不动产权利人造成不应由其忍受的妨害。 注意根据相邻关系不动产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人为了行使其不动产权利而不得已造成的一定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害则构成对相邻不动产所有人或使用人权利的侵害。 其具体内容又包括： （1）不得完全阻碍相邻不动产权利人的对光线的采纳——即采光权 （2）不可量物侵害之排除 土地所有人或使用人，于他人之土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。 【重点法条】：《物权法》第90条：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 （3）地基动摇或其他损害妨免 土地权利人在自己土地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土地地基动摇、塌陷等损害。 4、越界关系 （1）建筑物越界 土地所有人在自己土地上建造建筑物，越过边界而占了相邻土地，相邻之土