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房地产企业开发运营模式——机构设置 总裁 执行总裁 副总 副总 财务总监 董秘 战 略 发 展 部 投 资 开 发 部 企 业 融 资 部 产 品 研 发 部 风 险 管 控 部 人 力 资 源 部 财 务 部 秘 书 行 政 部 销售公司 前 期 市 政 组 设 计 专 业 组 土 建 专 业 组 电 气 专 业 组 水 暖 专 业 组 精 装 修 专 业 组 商 务 组 客 服 组 项目部/项目公司 预 算 经 营 组 办 公 室 分级管理 全国性的开发公司一般分三级管理机构：集团公司、区域公司/城市公司、项目公司/项目部 公司为投资和运营管理中心，设置相关部门负责发展规划、项目证论和拿地、产品定位、确定项目节点计划、进行采购和成本监控、财务审计和人力资源配备等。 项目部/项目公司为利润中心，设置相关专业小组负责拿地后的设计管理、工程管理、销售协调和客服工作；楼盘销售委托专业公司或自建销售机构 客 户 关 系 部 房地产项目开发运营流程 3 房地产项目开发运营流程——开发项目业务流程 战略规划 融资管理 资本运营管理 年度经营计划管理 年度预算管理 品牌规划 业务单元绩效管理 论证 策划 设计 采购 工程 销售 客服 项目计划管理 项目成本管理 人力资源管理 财务管理 管理体系建设（流程、信息化、质量等） 战略流程 业务流程 管理支持流程 非业务流程范畴 项目公司承担操作职能 集团总部承担战略决策职能 物管 房地产行业价值链以开发的七大阶段来划分业务进程 房地产项目开发运营流程——建设项目总流程图 土地成交 勘察及设计单位招投标备案 ‘方案设计 国有土地使用证 建设工程规划许可证 档案登记 施工单位招投标 监理单位招投标 安全监督备案 质量监督注册 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 面积预测并备案 面积实测并备案 楼房交付 消防验收 人防验收 规划验收 竣工验收 权属登记 电梯验收 人防施工图审查 项目核准 环保\交通\节能\水土等评价 建设用地规划许可证 规划意见复函 地质勘察 签订土地出让合同 初步设计 扩大初步设计 施工图设计 人防审查 消防审查 年度计划 出让补充 市政配套 人防方案 建设方案 园林方案 施工图审查 灰线放线测量 缴纳相关费用 工程实施 灰线规划验线 前期物业公司招标备案 销售人员销售机构备案 银行投资资金证明 项目手册信息填报备案 地价款缴清核实函 楼房预售 正负零测量备案 空气检测 各阶段检查验收 各阶段进度填报 工程竣工 四方验收 水质检测 市政接用 环保验收 园林验收 配套移交 项目地名核准 房地产项目开发运营流程——商业地产价值链 客户 关键 能力 政府关系 投资并购 运营总包商选择 合同管理 业态理解 客户研究 产品创新 产品/技术标注化 主要 措施 产品实现过程 项目 策划 建筑设计 采购管理 工程管理 产品研发/策划 项目 整售 租赁管理 品牌 服务 资产组合管理 持续跟踪业态发展，加强客户需求理解，研究成熟可复制产品及标准 建立拿地标准 建立成熟产品建筑标准指引、部品部件库，集中采购 建立成本控制标准 加强重点城市政府关系维护 投资并购信息获取、交易结构设计，注重并购后整合 资产组合动态调整 租金管理 建立细分业态区域市场持续跟踪研究能力 树立公司商业地产品牌 不断检讨资产经营质量、绩效变化，优化资产池 外部运营总包机构的联盟合作 加强租约管理 基本物业管理服务 有偿增值服务 加强楼宇保安、保洁管理 加强设施设备维护保养 提供有偿商务服务及其他增值服务 投资并购 土地获取 — 商业地产价值链 — 房地产项目开发运营流程——上下游合作资源 房地产行业价值链划分为三个阶段：上游价值链包括金融、土地等稀缺资源，公司内部价值链即产品生产销售过程，下游产业链指产品交付后的服务和增值过程。 房地产项目开发运营流程——融资渠道 房地产融资渠道 内部手段 外部手段之股权融资 外部手段之债权融资 公司名称 主要融资方式 辅助融资渠道 后期融资方向 万科 公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款 可转债、房地产信托计划（股权/债权）、合作开发、海外房地产基金 公开增发、定向增发、公司债并举 金地 公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款 房地产信托计划（股权/债权）、不良资产处置公司、海外房地产基金 公开增发、定向增发、公司债并举 栖霞建设 公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款 房地产信托计划（债权） 公开增发、定向增发、公司债并举 保利地产 公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款 房地产信托计划（债权）、合作开发 公开增发、定向增发、公司债并举 房地产企业项目拓展 4 房地产企业项