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第十一讲 国外房地产市场发展回顾 第十一讲 国外房地产市场发展回顾 一、日本房地产市场发展介绍 二、新加坡房地产市场发展介绍 一、日本房地产市场发展回顾 1. 研究简述 日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。 特别是在房地产领域，它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。 这里我们选择了日本房地产市场，沿循他发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地方。 一、日本房地产市场发展回顾 2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一 个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世人嘱目的成绩。 当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。 总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。 一、日本房地产市场发展回顾 第一个阶段：1945－1958 这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全 国约1 650万户却只有1 230万套住房，每户平均0．74套。 因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期，到了1958年，已经初见成效，全国1 860万户拥有l 770万套住房，平均每户0．95套，空房率为2％，初步扭转了住房严重短缺的局面。 一、日本房地产市场发展回顾 第二个阶段：1959--1968年 基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投资额的24％以上，占国民生产总值的7％强，高出法、美、英等国。 每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2 530万户有住房2 560万套，平均每户1.0l套，空房率为4％。基本实现了每家一套住房的目标。 一、日本房地产市场发展回顾 第三个阶段：1969—1975年 这是实现一人一间住房阶段。到1973年，全国2 970万户拥有3 110万套住房，每户平均1．05套，空置率为5．5％，到1975年，基本实现了“一人一间住房目标”。 随着日本经济自60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。 一、日本房地产市场发展回顾 第四个阶段：1976—1990年 此阶段已成为提高居住标准，解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年，全国3 781万户拥有住房4 201万套，平均每户1.11套，空房率达9．4％，90．5％住户达到最低居住标准，32．8％住户达到诱导居住标准 。 一、日本房地产市场发展回顾 第五个阶段：1991—1999年 日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。 这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。 一、日本房地产市场发展回顾 第六个阶段：2000年至今 2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8％，私人住房动工数量同比上升26．9％，出租用房动工数量同比上升5．4％，租金价格上升，日本房地产业显现出复苏迹象。 其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。 年份 土地总价格（y） 年份 土地总价格（y） 1969年 132.8 1984年 927.8 1970年 163 1985年 1003.4 1971年 198 1986年 1257.1 1972年 277.3 1987年 1671.9 1973年 356.3 1988年 1840.2 1974年 354.2 1989年 2136.9 1975年 376.7 1990年 2365.4 1976年 401 1991年 2173.3 1977年 430.4 1992年 1944.2 1978年 490.7 1993年 1864.6 1979年 590.1 1994年 1823.9 1980年 700.1 1995年 1774.7 1981年 798.4 1996年 1708.3 1982年 855.1 1997年 1659.1 1983年 888.6 二、日本房地产发展的经验