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发展商与市场研究公司协同工作 市场研究公司的工作在于：以理性的角度利用科学、先进的市场研究的理论与方法，结合房产、物业行业的突出特征，规范的、客观的对房地产及物业项目进行全面的分析与研究，并提出项目具体规划与设计、市场定位、销售推广、广告宣传等系列建议，为投资发展商的科学决策提供全面、真实的市场信息。 房地产项目市场研究的时机 市场研究手段对房地产项目的运作是有直接帮助的，但关键是应用的正确性到什么程度； 在这样一个成熟的市场，千万不要过于追求大而全的调研，包治百病的往往是江湖郎中； 如果进行市场研究，则越早越好，千万不要等出现销售障碍后再来使用，“生米已成熟饭。 本案中我们的问题是…… 价值链——三方均需获利 研究区域——12城市 研究对象的选择——重中之重！ 本案中的研究对象需求层次分析 本案中的购房者研究对象界定 收入较高，或者有一定的支付能力 有投资房产的意愿与想法或者有自己开展经营的可能性 对于楼盘投资有主要的决策权。 研究内容（一） 业主自己基本住房满足程度及投资的可能性、投资目的及生活的形态 没有提示前，业主投资楼盘的偏好，如购买目的、规划与设计、户型及面积、购买目的、升值潜力期望、物业配套等的投资偏好 业主对相关竞争层次楼盘项目的评价与关注度，及对其投资的吸引力 本项目对业主的吸引力及吸引点、障碍点 业主投资本项目的投资兴趣及可能性 研究内容（二） 研究业主对本项目的“投入产出”观念，在研究其价格接受能力的同时，了解其对项目的收益期望 业主对本项目具体规划风格、经营门类、环境、配套、绿化、娱乐设施、交通、户型及面积、物业管理、价格等进行详细的评估 本项目购买者需求与行为特征分析，描绘目标客户特征，如收入阶层、职业特征、文化背景、投资观念、价格水平的细分，进行准确的市场定位 同时走访营口当地的楼盘，了解其销售状况及价格水平 研究中所涉及的行业 询问调查操作思路 研究内容（一） 研究内容（二） 研究内容（三） 研究内容（四） 研究内容（五） 调查方法及样本量 抽样方法：判断抽样、配额抽样 调查方法：深度面访 问卷长度：30分钟 有效样本量：650个，150位当地投资者+500家商户+当地房地产项目走访 误差：3%—5% 问卷真实率：100% 商户样本分布 WORKEN的工作流程 现场调查流程 时间安排 本项目历时30天，具体安排如下： 感谢聆听！ 感谢诸位详细了解我们， 再一次深表谢意！ 欲获得更详尽的咨讯， 或进一步沟通交流； 欢迎造访： * 专注于每一个细节，不断创新的研究！ 辽宁营口项目前期规划与定位研究建议书（草案） 客户名称：XXX房地产开发有限公司 客户联系人：唐金深先生 报告内容：辽宁营口项目前期规划与定位研究建议书 报告撰写：杭州华坤市场研究有限公司 项目经理：王肖剑 提交时间：2003年7月 发展商 房产代理策划 房产广告代理 房产媒介 房产…… 市场研究 发展商 市场研究公司 前期投资可行性分析 业主满意度研究 阶段性策略的调整 开盘绩效评估 前期营销推广策略 前期规划与定位研究 全程市场研究 主要适宜经营哪些行业？ 如何规划？辐射能力如何？ 谁会来购买？多少钱？ 他们需要什么样的规划与服务？ 谁会来这里经营？ 他们需要什么样的规划与服务？ 项 目 规 划 与 定 位 研 究 我 们 需 要 卖 出 去 然 后 招 商 成 功 ！ 我们顾客感兴趣点在哪里？ 我们用什么方法打动他们？ 开发商 投资者 商户 出租给商户 自己经商用 自用 出租给其 他商户 台州 研究区域 长春 温州 永康 沈阳 哈尔滨 义乌 大连 杭州 上海 绍兴 营口 投资者研究 不同收入水平所决定的购买需求差异，投资观念的差异 高收入 较高收入 中等收入 较高收入 购房者收入 按照不同职业倾向的人存在不同的楼盘需求 不同职业倾向 不做细分 购房者职业 购房决策者与住房使用者之间的互动与沟通 男女各半 男性为主 购房者性别 购买经验日益造成需求、投资观念与选择方式的不同 一次购房及二次置业 一次购房 购房经验 差别的原因 本案中的调查 早期的调查 分类标准 主要调查内容集中于： 业主目前房产投资的倾向与投资能力； 业主投资趋势与价值取向； 营口项目对业主的吸引力及吸引点； 业主对营口项目投资的可能性； 对营口项目规划风格、环境、配套、绿化、娱乐设施、交通、户型及面积、物业管理、价格等进行详细的评估； 购买者需求与行为特征分析，描绘目标客户特征。 有价值的房产投资 希望通过楼盘投资获取较稳定的收益，并有一定的“支配权”与“建议权”，甚至是“支配权”。 归属和爱的需要 belongingness and love need 住房楼盘 面积、户型、配套等基础设施，可以实现居有其屋的愿望。 生理的需要 physio