如何计算清算所得缴纳企业所得税-咸宁国家税务局.PPTVIP

第六部分 复杂的所得税问题 要 点 1、新的所得税规定 2、跨地区建筑企业所得税征收管理问题 3、清算所得 4、企业境外所得税收抵免 5、房地产行业管理与政策 6、资产重组有关规定 企业清算业务企业所得税处理若干问题 （财税[2009]60号 ） 2、国税函[2009]342号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 （三）销售未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率的确定 1、鄂国税发〔2009〕57号文规定：房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各市州局按下列规定进行确定: ①开发项目位于武汉市城区和郊区的，不得低于15％ ②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 ③开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 ④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 申报： 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额中。 （四）开发产品销售收入的实现的确认 依据国税发[2009]31号文第二章“收入的税务处理”第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。” 具体有： 　　——采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现； ——采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现； ——采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现； ——采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； ——采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； ——采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；或按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，或按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； ——采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现； ——企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 甲新办房地产开发企业，2008年新开一楼盘未完工，当年取得预售收入2000万元（计税毛利率15%），其他应纳税所得-200万元。 2009年该项目取得初始产权证明，企业实现该项目80%的销售收入，即1600万元，确认经营成本1000万元，即毛利率为37.5%，当年可扣除期间费用300万元；同时销售另一项目未完工取得预售收入3000万元。 请计算该企业2