市场法习题附解答.doc

《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（ ）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。　　 A．估价时点 B．搜集该可比实例时　C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。 A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产 9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A．高 B．低 C．相等 D．不可比 10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定 11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240 12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）m2。A．3790元／m2 　B．4238元／m2　　C．4658元／m2 　　D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。 A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格 C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易 14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。 A．850 B．845 C．869 D．857 二、计算题 1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？ 2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？ 3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？ 5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示： 项目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m2 1200m2 9687.6平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元 243万元人民币 成交日期 2001年11月初 2002年8月初 2003年2月初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素 0% +2%