第二章房地产市场和市场运行2.pptVIP

第二章房地产市场与市场运行;2.1　房地产市场概述;2.1.1市场及房地产市场：;;人口环境构成的基本状况;;;1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动;城市新移民增多;;2010年遏制部分城市房价过快上涨的政策措施;;二、经济环境; 收入分布对房地产的影响 ;;;房地产业的运行环境 ;巨大的房地产市场潜力;;2.1.3　房地产市场的参与者;;2.2　房地产市场结构与市场指标2.2.1　房地产市场结构;;　2.2.2　房地产市场细分;;;;2.2.3　房地产市场指标;;;;;;;;;;;;;　2.3? 房地产市场的特性与功能2.3.1? 房地产市场的特性;;;;;;;中国房地产市场在 低透明度国家中第一 ;;2.3.2? 房地产市场的功能;第四节 房地产市场的运行规律;;2.4.3 房地产市场中的泡沫与过热;;第二、金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件 。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。 银行是投机的资金后台和直接、或间接的参与者，当银行的“金牌”客户也就是开发商“跑路”或破产，银行的不良贷款率也就水涨船高，海南当时的银行不良贷款率，最高时期高达60％以上。??? ;;　2.4.3.2 “过度开发”及诱因;2.4.3.4过度开发和房地产泡沫的区别与联系;;;2.4.3.4 房地产泡沫的衡量;2.5房地产市场的政府干预;2.5.2政府干预房地产市场的手段;;2.5.3政府规范房地产市场行为的措施;