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【北美购房网】 三分钟带您了解美国购房中的房屋估价 在美国买房是华人心中一件非常重要的事情。而在房产买卖过程中，除经纪 人、律师、贷款员和验房师以外，还有一位专业人员也起到至关重要的作用， 这就是房屋估价师。 房屋估价师 (Property Appraiser) 是由贷款银行派出的，对交易的房产做出 正确估值，它将决定银行最终批出多少贷款。究竟估价师如何影响房产买卖？ 买卖双方在估价前要做好哪些准备？ 1. 为什么买房需要估价师？ 需要贷款的买家，贷款金额是由房子的价格决定，所以银行需要聘请估价师来 提供第三方意见。估价师不是银行职员，但与银行有合作关系。 估价师不会对房屋做出检核，他们主要的工作只是评估房屋的价值；银行会提 供指引给估价师；作为估价师，他们需要观察房屋的外部与内部状况，并且拍 照。 另外，估价师会量度房屋尺寸及结构，并与房屋局的纪录作比较，也会纪录房 屋的相关资料，例如房子有多少个睡房、洗手间、厨房和客厅等等。通常需要 大概 20-30 分钟时间。 2. 估价师如何具体做估价？ 银行能批给买家的贷款金额有很多因素决定，像贷款人的信用分数，工资收入 等等，那么如果屋主的这些条件都符合，那么银行是否能够贷出买家想要的金 额就要根据估价师给出的估价了。 估价师在估价的时候会参考很多数值，比如六个月内这一区域销售的房产价 格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素，都是综合评估过后给出的价格。 当估价师准备估价报告时，也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之 外，估价师也会考虑房产的地区，房地产市场及该地区的地区房地产销售记 录。因此，估价报告是接近市场价格的。 3. 房屋估价的费用是如何收取的？ 估价师的费用是根据房产的类型收取，不同的房产类型收取的估价费用是不一 样的。另外，不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用，比如说，如果 四家庭的房产，收费会比一家庭的房产估价费用高，因为估价师需要对大面积 的房产做更多的工作。 根据 HomeAdvisor 的数据显示，美国大部分屋主的支付费用大概在 287- 373 美金左右。当然，根据各地区费用也不尽相同，比如纽约地区的费用普遍 偏高，大概在 500 美金左右。 4. 房屋估价比合同价低怎么办？ 估价过低会影响贷款，防止因为估价低导致影响贷款。你需要知道这些： 1. 多准备首付款和过户款，防止因估价低导致贷款不足，影响购房交易。 比如房产交易价为 100 万，你准备贷款 80%就是贷 80 万，但银行估价 只有 95 万，你能真正贷到的金额是 96 万的 80% ，也就是76 万。因此 你的首付款就不是原来的 20 万，而是 24 万。 2. 1. 如果估价过低，比如估价比房屋售价低了 7 万或者更多，那么贷款人就 需要考虑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高。 2. 如果贷款人怀疑银行估的价格过低， 通常来说，就算贷款人愿意支付费用去作 第二次估价，银行也不会改变原有决定。但如果估价报告中存在重大误差而导 致估价过低，银行可能会要求重新估价。需要提醒的是贷款银行一般只接受一 次申诉。好的一面是你本人或者你的经纪可以和卖方再进行交流，当然不一定 成功。 5. 房屋估价比合同价高怎么办？ 这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一 个例外情况就是，如果 Loan to Value 的比例从 75% 变成 75% ，或者 80% 变成 80% ，银行会保持贷款利率，但多提供 Credit 给贷款人。这样 借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。 另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全 国大型银行来看，他们依然会按照购买价来计算 Loan to Value 的比例，而不 是基于你的房屋估价。所以不管估价高于售价多少，都不存在 LTV 变化，自 然对于利率，Credit 等没有任何影响。 6. 如果贷款被拒绝，估价报告还能在其他银行用吗？ 如果贷款被拒绝，估价报告 (Appraisal Report) 也很难被其他银行采用。除 了银行都有自己认可的评估公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银 行拒绝也得用个个把月，估价报告的有效期就 4 个月，折腾两回就过