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城镇土地分等定级估价信息系统设计摘要：城镇土地分等定级估价信息系统是基于GIS面向市县级国土资源管理部门开发的信息系统。该系统以MAPGIS为平台，以Visual Basic为开发语言，采用模块化开发方式进行开发，具有城镇土地分等、定级、估价的功能，可以实现城镇土地分等、定级、估价的实时更新。 关键词： 城镇土地；分等、定级、估价；信息系统 Abstract: urban land classification and grading system is based on GIS ShiXianJi management department of land and resources for the development of information system. The system with MAPGIS as a platform to Visual Basic language for development, modular development way of development, has the urban land classification and grading, the function of the appraisal, can realize the urban land classification and grading and evaluating updates. Keywords: town land; Classification, gradation, appraisal; Information system 中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号： 城镇土地分等定级估价是对城镇土地质量的综合评价，为调控土地市场，合理有效的管理城镇土地资源，全面掌握城镇土地质量及利用状况，提高土地利用效率，促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，国家要求各地2-3年进行一次城镇土地基准地价更新工作。为了更快、更准确的完成此项工作，实现城镇土地分等定级估价成果的系统管理，快速查询，实时更新以及宗地评估的自动化，设计开发城镇土地分等定级估价信息系统。 一、系统开发的目的和依据 （一）开发目的 城镇土地分等定级估价信息系统应具备城镇土地分等计算，土地定级图形编辑、空间分析，以及估价资料输入、基准地价评估、宗地地价计算等整体功能，以及工作成果的管理、存储、查询、分析、计算和更新等功能。 （二）技术依据 以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）为专业技术依据。 三、系统总体设计 围绕着开发目的，遵循结构化设计的原则进行系统总体设计，整个内容包括系统结构设计，系统功能模块设计和计算机软、硬件设备设计等。 （一）系统结构设计 城镇土地分等定级估价信息系统辅助开展土地分等定级估价的单位，服务各级国土资源管理部门，包括两个方面的功能：一是运用该系统开展城镇土地分等定级估价工作；二是对成果的汇总、管理和应用。 （二）功能模块设计 根据工作的需要，系统功能模块包括分等、定级、基准地价评估三大主要模块，在此基础上扩展宗地地价评估、查询分析和系统管理模块。 四、系统功能 根据系统总体设计时确定的各功能模块，明确各模块的功能，依据各模块将要实现的目标与用户对象的不同，设定系统的功能结构。 （一）城镇土地分等功能 采用多因素综合评价法，依据选定的因素与确定的权重，应用位序标准化方法对原始调查指标进行处理，并计算评价对象综合分值，依据综合分值的高低与分布规律，采用频率曲线法初步划分城镇土地等别。利用聚类分析与基准地价进行验证，主因素平衡法与均值方差法调整，最终确定城镇土地等。设计功能要求能够应用该模块完成选定区域的城镇土地分等工作，从分等区域选定、因素体系确定、因素权重计算模型、综合分值计算、最终结果输出等一整套的城镇土地分等功能。 （二）城镇土地定级功能 采用因素综合评定法，计算确定土地级别；主要通过对图形数据的空间分析来实现。设计功能要求能够应用该模块完成划定范围的城镇土地定级工作，从图形编辑、因素体系及权重确定、空间分析、划分级别、结果输出等一整套的城镇土地定级功能，其资料与成果同查询分析功能联动，为其提供数据基础。 （三）城镇土地估价功能 采用收益还原法、成本逼近法、剩余法等不同的方法进行计算地价，确定城镇不同级别不同用途的基准地价。设计功能要求能够应用该模块完成划定范围的城镇土地基准地价评估工作，从资料输入、样点地价计算、级别基准地价确定、贬值宗地修正体系、结果输出等一整