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对房产企业经营成本管理研究探究【摘要】在房地产市场竞争日益加剧的当今，只有加强企业成本控制管理才能不断提高企业的经营效益，才能增强企业的市场竞争能力，才能拓宽企业生存和发展空间。本文就房产企业的成本控制管理阐述一些看法，供参考。 【关键词】建筑企业；经营成本；控制管理 房产企业不同于其它生产性企业，其产品为建筑产品，且随设计图纸变化而无统一标准，导致其生产的非标准化。房产企业的产品——房产项目不象工业生产单位那样基本相同或相似，总存在着差异，一个房产企业可能在存续期间都不会生产两个完全相同的产品，因此给成本管理造成一定的难度，成本控制管理也就显得无序可循，更重要的是没有一个可靠的成本控制标准。种种原因的存在使房产企业的成本控制管理尤其是管好房产企业的成本存在很大困难。下面结合笔者工作经验，浅述几项做好房产企业的成本控制管理工作的看法。 1 切实加强房产企业成本控制管理 成本作为企业生产产品是不可缺的要素，而且占相当大的比重。做好成本管理工作非常重要。在市场竞争日益加剧的今天，只有加强成本管理，才能提高经济效益，才能增强企业的市场竞争能力，才能为企业拓展生存和发展空间。成本管理的主要目的就是进行成本的控制。那么如何才能进行成本控制呢？ 1.1 提高对成本控制的认识，增强成本控制管理意识 成本管理不仅是企业领导或管理人员的事，也是全体员工的事，企业不但要提高经营管理各部门人员的成本管理意识，还要提高企业全体员工的成本管理意识。当然强化经营管理者的成本意识尤为重要。只有经营管理者认识到位，成本控制工作才到做到位。同时，要把企业的成本与企业各管理部门和全体员工的经济责任及利益有机地结合起来，用利益促使全体员工对成本控制认识的提高，只有这样才能调动全体人员管理成本的自觉性，才能使成本得到有效控制，也只有让参与成本管理并取得效果者得到好处，才能改变施工企业那种只重施工而忽视管理、忽视成本控制的行为，才能避免那种拿高额的成本换施工速度和树工程形象的现象。 1.2 不断完善和探索房产企业成本控制管理的方法 房产企业因每个所建筑项目存在较大差异，各项目的地理环境、气候条件千 差万别，同时，因受设备、设计及图纸等影响，也使施工组织难以一成不变，那么，成本管理就绝不能墨守陈规，更不能抱住一种不变方法搞成本控制。要控制好成本并取得较好的控制效果，就要不断地改变传统的成本管理方法，不断地探索适合本项目特点的成本管理方法，更要改变那种以单纯核算来管理成本的做法，要不断运用符合现代制度要求的成本管理方法，将成本控制由单一部门控制变为综合控制和全员控制管理。应积极推行“项目责任成本控制法”，实行责任成本责任管理。即对在施工生产中必须发生和项目密切相关的人工费、原材料费、机械设备费用、直接消耗和施工现场管理费用等消耗，实行责任控制；并定期进行责任成本考核和责任成本完成情况分析等。做到考核与施工同步，与费用发生同步。 1.3 不断提升房产企业成本控制管理手段 房产企业要建立以财务部门和计划部门为主的综合管理、统一核算的成本控制中心。由主抓经营或财务的企业领导任中心主任。首先由成本控制中心测算并初步核定项目责任成本，并报企业领导层批准。然后对建筑项目下达责任成本目标，责任成本目标作为房产项目须控制和完成的管理控制目标。二是实行全面的内部定额管理。由计划部编制出统一的内部定额，所有的房产项目必须统一内部主要材料及其他生产要素价格，各项目单位必须按内部定额编制项目预算，进行工程结算，这样使各房产项目间的成本具有可比性和可控性。同时要抓施工项目的材料采购，要搞集中、综合采购，切实把材料采购价格降下来。一般来说，房产企业的材料费要占总收入的52%左右，如果抓住这52%，也就抓住了成本控制的重要环节，也是抓住了成本控制的关键。三是统筹安排好资金。房产企业的资金一般来说前期属工程投入阶段，资金较紧张。在当前市场条件下，现款支付与赊款支付价格又差异非常大，这就要求房产企业在项目施工中力争预收款，并早日拿到预收款项，或提前规划好资金，最大限度地发挥资金用效益，加速资金周转，降低施工成本。四是严格控制成本费用。房产项目从进驻搞临建开始，就要执行严格的成本控制程序，要先审批后施工，要各种原始记录，物资的计量、验收入库和发出手续要严密，做到原材料使用按定额，费用开支按标准。同时在施工开始就要全方位考核制度。要求建立成本管理责任制和责任成本考核奖励制度，使企业的责任成本完成情况与项目人员的收入密切挂钩，项目效益与个人收益紧密相连，这样既可以调整员工的主动性和积极性，又能使得企业经济效益得到提高，同时又能使他明确自己应当担负的管理责任。只有建立起成本管理的责、权、利互相统一相互制约的制度，才能发挥出管理人员抓成本管理的积极性