建立新型土地储备资金管理体系.docVIP

建立新型土地储备资金管理体系摘　要：土地储备制度的实施有效地抑制了土地炒作，规范了土地市场，使政府调控土地市场的能力得到了增强，为城市建设筹集了大量的资金，为城市规划的实施准备了条件。但随着实施过程的深入，一些制约因素也越发的凸现出来，其中最主要的一点就是土地储备资金的管理问题。本文将就这些问题进行系统的分析并提出解决方案。 关键词：土地储备资金　土地资产证券化　融资　多元化 1.我国土地储备资金的现状 1.1先天不足——土地储备启动资金短缺 虽然在土地储备机构成立之初，各地政府为了支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的，大多都会拨付专款作为启动资金。然而由于财政拨款的局限性，导致了土地储备启动资金从一开始就处于短缺的状态。财政拨款的局限性主要体现在： 第一，土地储备资金对于资金的需求量大，并且对于资金的占用周期较长。政府所能提供的财政拨款的金额和周期较短，远远不能满足土地储备资金运作的需求。而且这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得财政拨款缺乏连续性和稳定性。 第二，政府的财政拨款属于计划行为，一般情况下是前一年度的年底做出计划，然后第二年进行拨款。但是土地收购和储备却处于随着市场的波动而不断变化的状态。这两者之间存在着严重的时间差，不利于土地征购和储备目标的实现。 1.2后天不济——银行贷款的高利率及土地出让收益的周期过长 土地储备资金不但面临着“先天不足”的局面，而且由于种种原因使得其又陷入了“后天不济”的窘境。 首先，由于财政拨款无法满足土地储备资金的使用，银行贷款也就变成了土地储备过程中最主要的资金来源。 然而银行贷款毕竟属于市场行为，银行所能借出的贷款金额也毕竟有限，而且还需要缴纳借款利息。如果过多的向银行进行借款，将会增加土地的储备成本，使土地的经营效益受到影响。 其次，土地出让收益也是土地储备资金的主要来源之一。然而土地出让收益的期限过长，完全无法满足土地储备资金当前的需求。 2.我国土地储备资金在管理方面的问题 2.1产权界定模糊，无法从整体上调控土地储备资金 由于我国经济结构复杂，城乡差距较大。所以从现阶段来看，我国的土地储备的地段主要集中在城市土地。然而，我国的城市土地在土地的所有权、管理权和使用权方面还存在着责任不清，义务不明、越级形式权力的现象。 2.2法律法规不健全，导致融资困难 我国对于土地储备资金的管理还没有统一的法律法规，只是有些城市就自身出现的情况颁布了一些土地储备资金管理的条例。对于政府应如何建立土地储备机制，形成土地统一的收购权也没有明确的规定。这些都制约着新型土地储备资金管理体系的建立。 2.3国家法律规定同实际情况存在差异 由于各个地方的实际情况不同，使得国家所指定的相关条例同实际情况之间往往存在较大的差异。这些差异主要表现在以下几个方面。 第一，土地储存项目成本核算不准确。按《土地储备管理办法》规定,土地储备的工作由市、县人民政府国土资源管理部门负责。土地储备机关负责之后的收储土地的取得、开发整理等工作。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。这就加大了信息在传递过程中出错的概率，两个部门之间扯皮的现象时有发生；而且由于两个部门对于数据的记录方式各有不同，这就使得土地储存项目的成本核算经常出现许多版本，难以准确反映实际情况。 第二，记账方式过于死板。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。 第三，某些定义相互矛盾。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。这同实际的土地储备机构的做法背道而驰。 3.建立新型的土地储备资金管理体系 3.1完善土地储备的立法体系 依照我国现行法律的规定，我国的城市土地属于国家所有，国家所有城市的土地所有权由国务院代表国家行使，地方政府享有土地的开发管理权。由于我国当前的土地管理制度在法律上的对于两者的产权界定不清晰，致使地方政府经常利用对所辖地区的管理上的便利越权行使中央政府的职能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往将局部利益和眼前利益放在首位。 造成这种现象的原因就是因为我国土地储备的立法的不完善。因此建立新型土地储备资金管理体系的第一步就是要完善土地储备的