我国房地产开发企业发展现状-存在问题及对策探究.docVIP

我国房地产开发企业发展现状\存在问题及对策探究摘要：伴随着地产企业发展的还有不少的问题，比如房地产企业的纳税问题、民营和国营企业如何平等竞争等问题。这些问题对于我国的房地产企业发展及房地产行业的良性发展有重要的意义，如何解决这个问题，需要房地产企业以有正确的指导思想，加强管理，国家加大监管和调控力度。 关键词：多元化纳税负债竞争力 在我国城镇化政策的导向下，随着我国房地产市场的开放和发展，越来越多的企业进入房地产这个行业，据统计，我国目前注册的房地产公司有9万家左右，。国内的房地产行业在10年多的发展中得得到了了空前的发展与壮大。做为房地产企业的的状况也是层次不齐，房地产市场在前期的发展中摸索前进。 一、房地产企业的发展现状 （一）房地产企业数量逐年增加，房地产企业队伍不断壮大。随着房地产市场的放开，房价一直上行不下，越来越多的企业加入到房地产企业的队伍中，其中包括原来以此为主要业务的民营企业和国有企业，据统计，根据新浪地产数据显示，目前我国的房地产企业达到九万多家，与与2007年的5万多家相比，房地产企业增加了将近一倍。这也使得房地产企业的竞争越来越激烈。 （二） 房地产企业整体结构逐步又单一化转向多元化发展的趋向，民营企业、 国有企业、外资企业等企业形式多头并存。我国的房地产企业在房地产市场没有放开前，主要以国企为主，1994年，又建设部等几个部门联合推选的百强企业，无一例外都是国企。随着国家房地产市场放开，民营房地产企业开始迅速发展，10年以后的房地产百强企业，百分之八十以上的企业为民营企业。商品房的投资主体由国有企业逐渐转变为民营企业，在房地产行业占主体的是民营企业和股份制企业，国有房地产企业由于机制和竞争活力等方面原因在房地产市场逐步开放的情况下开始萎缩。同时外资企业也看到了房地产市场的繁荣和高利润，纷纷涌入，成为房地产行业不可忽视的重要组成部分。 多元化的房地产企业为房地产行业的发展带来了竞争的活力，也为房地产行业的管理带来更多的新问题，这也是目前房地产行业的新状况。 （三） 房地产企业整体上存在着规模小，实力弱的状况。根据意大利经济学 家的帕累托的80/20规律，论证一个成熟、规范的行业，只有百分之二十的企业占到该产业百分之八十的份额，这个行业才能有序竞争。根据国家统计数字，2005年我国前8家上市公司的份额占到百分之十五左右，而2005年的房地产企业大概有五万家，这说明我国的房地产市场在当时时期还没有走上有序竞争的局面。截止2011年，我国房地产百强企业的销售额占到总体销售额的百分之二十八，这与房地产企业的数量基数相比，还有一定的距离。 从2011年的数据统计显示，2011年综合实力排名前十的房地产企业的销售额均值达到555.2亿元，百强企业的营业收入均值达到132.3亿元，与前几年企业资产规模相比，已不可同日而语，万科、保利、恒大等大型房地产企业规模壮大，管理规范，是房地产行业中的佼佼者。 另有大部分地方房企特别是民营企业还存在这规模小、实力弱的状况，有待于房地产市场的进一步调控，通过融资、并购、企业重组的方式，对房地产行业进行改组，壮大企业发展规模。 （四） 房地产企业负债率高，对银行依赖性大。我国的房地产企业存在一个 普遍特点，对银行的依赖性较大。这要从国内的房地产企业资金来源说起，企业的资金来源一般是三个方面：国内贷款、自筹资金以及其他资金（主要是定金和预付款）。企业的自有资金一般都较少，银行贷款始终贯穿在项目的整个运作过程。房地产开发资金有一半来自于银行贷款，另外购房者的贷款也来自银行，定金和预收款也有一部分来自于银行，按照统计，房地产企业资金的百分之七十来源于银行贷款。根据国际通行标准，银行贷款在房地产开发中的资金标准为百分之四十，我国房地产企业的银行贷款远远超过这个比例。 央企参与的地产开发项目，有其他业务面收入，资金雄厚；大型的民营企业和股份制企业通过自有盈利储备和上市发行股票等方式为企业募集发展所需资金；但是对于大部分民营企业来说，主要通过银行获得资金，资金来源渠道脆弱，在国家调控和竞争激烈的情况下这样的资金来源渠道明显不足以应付，就导致企业“资金链”断链的情况频频出现，一方面影响了银行的贷款回收，另一方面也给消费者的住房消费带来了不确定的风险。 二、 房地产开发企业存在的问题 （一） 房地产企业利润和纳税不对等。房地产行业是暴利行业，这从我国 房地产市场近年来的发展就可以明显看出，据国家统计数据显示，房地产行业的利润比其他行业的平均利润高出5倍，远远高出其他行业，但是房地产企业向国家所缴纳的税款却与其利润有很大的差距。究其根源，是国税部门没有与银行、土管局、规划局等单位形成联合协作机制，对于