京二手房价格评估价最高差7千.docVIP

　　京二手房价格评估价最高差7千 　　近来,随着市场传出利好政策即将到期,北京的二手房成交水平持续高位,连续4个月成交量超过2万套,这种超乎寻常的市场热度,导致二手房价格直线攀升,月度房价的平均涨幅已超过8%,而部分热点地区的活跃楼盘,一个月内的交易价格涨幅最高时可达4000元/平方米甚至更多。然而,购房者在贷款时从银行及评估机构得出的评估价却远远追不上房价的涨速,二手房估价与市场价极度背离,其中的差价相当于购房者在“首付”之外直接交给了售房者。 　　是什么造成了市场价与评估价的“剪刀差”,为什么一个快得像兔子,另一个却慢得像乌龟。在专业评估机构眼中,北京部分区域的二手房价格几何？本报记者对此展开了调查。 　　售价天天涨估价数月未变 　　“我这儿的房价一平方米都涨了四五千了,为什么银行给我的评估价一平方米却只涨了400元啊？”最近家住亚运村亚运豪庭的老赵挺郁闷。 　　年初在楼市刚刚回暖的时候,他用闲置的资金以每平方米1.4万元的价格在某小区投资了一套113平方米的三居室二手房。一年后,眼看着二手房价一天赛着一天的上涨,老赵有些想“出货”了。 　　“我看这房价涨得有点过了,还不如趁现在高价的时候把房子卖掉,虽然要交点税,但落袋为安。”然而,就在老赵通过房产中介找到合适的买家,双方走到了银行评估贷款这一关时,银行给出的评估价格却让双方“傻了眼”。 　　“评估的人说我这房子最多一平方米估价1万元,但这小区的房子最少也卖到1.8万元了。”老赵告诉记者,年初买房的时候他也曾让评估机构做过估价,当时给出的评估价格是每平方米9600元,与他实际购房的价格每平方米相差了4000多元,近一年过后,当房价每平方米涨了4000多元的时候,评估价格却只涨了400元,这让老赵有些不明白。 　　“其实像老赵遇到的情况挺普遍的,从去年年底起,评估公司对二手房评估价格调整的幅度就开始有些反常。”冯雪青,北京最大个贷机构之一凯盛经略的市场总监,作为替买房人向银行申请贷款的机构,为了达到帮助买房人申请更多贷款的目的,他们和大多数资金担保机构一样,在替二手房的买房人办理贷款时会比较不同评估公司给出的评估价,选择其中给出的评估价最高的机构。 　　然而一年来,随着二手楼市的起伏,凯盛经略却明显感受到了评估机构及银行在估价和放贷方面的松紧不同寻常。 　　“以前我们每个月都会从评估机构拿到不同的评估价,每个楼盘都有相应的价格区间,银行放贷时不会超出其上限,以前这个价格一个月能调一次就不错了,但从去年6月开始,先是下调的非常快,直到今年3月份二手房市场持续火爆了一阵之后,才逐渐上调,到7月以后,突然就不怎么调了。”冯雪青告诉记者,自去年5月份北京房价开始出现下滑趋势后,评估机构便率先在远郊区调低了部分二手房的评估价,没过多久,北京三环以内二手房的评估价也被大幅度调低,平均下调5％－8％之间。 　　随后,随着楼市的持续走低,评估机构也一再调低评估均价,“最凶”的时候,几乎每三天就下调一次,由于调整频率过于频繁,导致当时大部分担保机构也无法提前为购房者估算出可贷款的额度。当时购房者经常遇到这样的个案,材料交上去的时候估价约为1万元/平方米,评估下来的时候就变成了9000元/平方米,到了银行那儿又被调整为8500元/平方米,时间不过相差一个星期,特别是10年以上的二手房,变化更快。 　　“调下来很快,但调上去却很慢。”冯雪青回忆说,自去年评估机构大范围调低估价后,直到今年3月,二手房持续回暖了一段时间后,全市的评估价格才被慢慢地调了上来,但速度仍远远赶不上二手房实际售价涨得快。 　　记者在凯盛经略和21世纪不动产看到了这样一组数据,今年4月以来,望京、朝青、百子湾和亚运村等二手次新房热点区域的楼盘实际市场价格平均每平方米大约上涨4000元,但评估价最多上涨3000元,最少的只有400元。 　　尽管如此,在冯雪青看来,这些区域评估价格调的已经算很高了。“这些区域的房子还都是比较新的二手房,基本上估价上调的幅度还能赶上市场价格的调整,像和平里、魏公村等这些上世纪80年代老公房居多的二手房热点区域,从今年3月份开始,评估价就没动过,一直维持在13000元/平方米,但实际售价却已经上涨到了2万元/平方米左右,两者相差7000元/平方米。” 　　标准繁多二手房评估价相对“真实” 　　下调容易上调难,二手房评估价既然不与市场价完全一致,评估机构又是凭借什么标准进行估价呢？冯雪青向记者介绍说,目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。 　　其中市场比较法主要指评估机构挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例和所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修