北美估价师如何评估受环境污染的不动产.docVIP

　　北美估价师如何评估受环境污染的不动产|第1 　 一、引言 　　由于我国的房地产业正处于快速发展阶段， 在市场强劲需求的拉动下， 许多位于旧城区的工厂先后搬迁让位于商业和住宅， 即所谓“退二进三”的旧城改造政策。开发商往往看中的是搬迁工厂的优越地理位置，但是对这些企业在长期运行过程中对本地和周围环境造成的污染，以及污染对未来商业和住宅的影响很少顾及。这就使得消费者在购买这些地区的不动产时冒着很大的污染损失风险， 这种风险损失最终会转嫁到各个阶段的消费者身上。西方学者在最近的十年中已经开始重视这种污染损失风险，并且成功地运用不少有效的估价手段评估这种损失[1-8].由于受环境污染不动产的评估工作在我国基本处于空白， 本文在概括的基础上， 初步介绍北美估价师评估受污染的不动产的工作， 以期引起国内同行的重视。 　　不动产的最大特点之一是位置的不可移动性。伴随区位条件的改善，这种不可移动性可以为她带来巨大的增值，但是当出现环境污染时，不动产不可避免地受到来自内部和外部的环境污染物的污染。伴随科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测量技术的日益完善，人们也要求对这种受污染的不动产进行客观估价，以便体现公开、公正、公平的市场交易。 　　一般而言， 不动产根据其用途可以分为3种主要类型： 工业、商业和住宅。工业用地的污染往往与工业的性质有关， 例如： 钢铁企业带来的重金属污染、化工业带来的各种无机和有机化合物污染、食品和纺织企业带来的各种有机污染、建材企业带来的粉尘污染等等； 商业用地的污染一般小于工业用地污染， 并且往往通过商品的运输、储存和销售过程中的泄漏、遗弃、事故等环节造成的污染，商业污染的范围一般小于工业污染，但是有时对局部地区构成的污染也不容忽视； 住宅污染主要来自住宅建设、装修和生活垃圾造成的污染， 住宅建设和装修造成的污染比较集中因而容易得到控制， 生活垃圾造成的污染却是较长期和分散的， 其造成的有机污染也会对周围地区造成较大的影响。此外，根据污染物的时效性， 可以分为暂时的、短期的和长期的， 例如： 噪音和空气污染可以看作暂时的， 因为污染源一旦得到控制污染很快消失； 水污染一般要持续相当一段时间，时间长短很大程度上取决于自然净化能力； 土壤和地下水污染即使在污染源被清除后还会持续相当长的时间，这种长期的污染对不动产的价值影响最大，因此也是估价师在估价过程中分析的重点。 　　二、北美估价师评估受污染不动产的历史发展Campanella 于1984年在美国《估价杂志》（The Appraisal Journal）上发表的“污染情况下的价值部分缺损”可能是北美第一篇涉及污染不动产价值估算的文章[1].Patchin 于1988年首次提出污染不动产的“污名”（stigma）概念[2]，污名是指被污染不动产的污染物被清除后依然存在的“名誉”上的损失， 这种损失会继续对不动产的价值产生减值作用。Patchin 进一步提出，污染不动产最少存在3种价值损失：（1）污染物的清除成本；（2）对受污染损害公众的补偿义务；（3）污染物清除以后留下的“污名”造成的价值损失，因为人们通常的概念是“不要把麻烦买过来”。Patchin指出传统的市场比较法还无法客观评估这类不动产， 鉴于市场比较法的失灵，Patchin 指出最好的估价方法是采用资本还原利率，因为它主要受3种因素制约，其中包括：净资产增值率，可持有抵押贷款期以及对不动产未来增值或贬值的预期[2].1990-1992年的早期文章主要是采用某种标准框架[3]，即根据市场价值通过资本还原利率对污染不动产进行折扣， 具体步骤包括：（1） 确定没有受到污染的类似不动产的市场价值；（2） 确定清除污染的市场成本现值；（3） 确定由于污染带来的物业收益损失现值；（4） 确定由于污染带来的物业维护成本增加的现值；（5） 确定目前污染物业的维持成本现值，包括维修费、税费和保险费等。 　　直到90年代后期， 由于西方社会公众环境保护和健康意识的提高以及市场需求的发展， 越来越多的估价案例开始涉及污染不动产价值估算， 其中比较典型的有， Page 和Rabinoons and Sementelli （1997）曾经研究地下储油罐渗漏对不动产的影响[6]，通过对比1989到1992年美国Cleverland不动产的销售数据，他们发现具有地下储油罐的不动产的交易价格明显低于商业不动产10.4%的交易基准价格，其幅度大约在3.8%到4.9%之间。即在这4年之中， 同类不动产的市场交易价格增幅在10.4%的基准水平之上， 但是具有地下储油罐渗漏的不动产增幅仅仅达到3.8%到4.9%之间。运用经济学的术语来说， 由于污染使得不动产的边际收益至少减少5~6个百分点。 Simons等人（1999） 应用