《项目策划与设计管理规范》.doc

滨才地产管理体系文件之八 黑龙江省滨才房地产开发有限公司 项目策划与设计管理规范 （09版） 受 控 号： 持 有 人： 文件编号： BCMS－08 发布日期： 2009 年 月 日 生效日期： 2009 年 月 日 编制： 审核： 批准： 目 录 1 规范说明 3 2 制度与流程 4 2.1 项目拓展与论证管理程序 4 2.2 项目拓展与论证流程 15 2.3 项目可行性研究报告编制作业指引 16 2.4 项目报批报建作业指引 30 2.5 项目报批报建流程 42 2.6 方案（概念）设计管理程序 43 2.7 初步设计管理程序 53 2.8 施工图设计管理程序 76 2.9 景观设计管理程序 102 2.10 销售装饰设计管理程序 106 2.11 材料设备选型定板管理程序 111 2.12 施工图交底管理程序 114 2.13 设计变更管理程序 116 1 规范说明 规范的管理和使用 本规范是公司为导入、实施规范化管理体系而编制本为公司受控文件，由总经理批准颁布执行未经公司总经理批准，任何人不得将提供给公司以外人员。本。 由公司人力资源部在，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对的适应性、有效性进行评审，必要时对予以修改。 本规范的解释权在人力资源部。 2 制度与流程 2.1 项目拓展与论证管理程序 目的 为保证投资策略的贯彻落实，为明确新项目可研、评审工作程序，提高新项目决策和运营效率，控制投资风险，制定本程序。 适用范围 本程序适用于新项目的投资机会研究、立项、决策的管理。 术语和定义 房地产开发项目可行性研究 对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。 职责 投资发展部 基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究； 投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选； 初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议； 详细可行性研究阶段：组织相关部门开展详细可行性研究并形成可行性研究报告； 项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会，并负责项目获取工作（若决策通过）。 综合办公室 初步可行性研究阶段：参与项目初步谈判，提供法律意见； 详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析。 人力资源部 详细可行性研究阶段：提出新项目人力资源配置分析意见。 财务部 提出新项目财务指标及现金流要求； 完成新项目经济评价。 成本合约部 分析新项目成本，匡算新项目造价。 设计部 初步可行性研究阶段：提出产品类型建议和容积率数据； 详细可行性研究阶段：组织完成项目规划设计草案。 项目工程部 详细可行性研究阶段：开展新项目的工程技术评价。 营销管理中心 初步可行性研究阶段：通过分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析竞争楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分的产品建议； 详细可行性研究阶段：通过方案优选确定产品配比，并提出产品初步定位意见。 总经理 初步可行性研究阶段：通过项目立项会，作出新项目立项决议。 董事长 项目决策与获取阶段：通过项目决策会，作出新项目投资决议。 项目发展工作小组 开展拓展与论证日常工作。 工作程序 项目发展工作小组 公司成立项目发展工作小组作为负责公司新项目发展论证的非常设机构。 小组构成 组长：总经理 副组长：投资发展部经理 组员：营销总监、财务部经理、设计部经理、成本合约部经理、项目工程部项目经理为常设组员；各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员（不同项目成员可不同）。 论证阶段的项目发展工作小组办公室设在投资发展部，投资发展部经理任召集人。 小组职责 拟定项目详细可行性研究工作计划并组织开展工作； 各部门项目成员基于部门职责，完成小组分派的详细可行性研究工作； 各部门经理为部门项目成员分派资源，指导项目小组成员完成项目详细可行性研究工作，并审核其工作成果； 小组成员分派的工作任务列入部门工作计划，按公司绩效考核办法进行考核。 基础信息研究 基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、土地研究和竞争对手研究等分项研究工作。 投资发展部（经理）负责整个基础信息研究计划的制定、监督。 投资发展部（项目拓展专员）负责基础信息研究，并整理信息库。各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常信息报告中和以年度为节点的总结报告中体现。