购物中心赁契约的制定.doc

购物中心租赁契约的制定 购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂的关系，这些关系由购物中心租赁契约所规范。 解决或避免来自于购物中心不同利益团体的争议。 法律文件，包括切结书、放弃优先顺位条款、不受干扰权、营建 ??? 租约及法律性语汇有时候具有强制性，然而下列各节将简化解租约中最重要的部份及实务上如何运用。 ??? ·它是不动产的转让与证明，因此，如不动产所有权状，它受到一般不动产法令的规范。 ??? ·另外它亦是两主体间的合约，故其条款亦受当地相关商业民事法令的约束。 ??? ·租约的主要宗旨是将风险分散，事前，对于租约的相关主体，它应该： ??? ·载明各方的权责，并对常发生或预见可能发生的事件提出标准解决方案。 ??? ·特别的声明，从撰写及解决的角度而言，个人(或个体)掌握情境或结论者负有解除情况的责任。 参与主体 ??? ·购物中心所有人：购物中心所有人可以是任何形式的法定主体－公司、合伙关系或是单一个人。 ??? ·购物中心经理人：购物中心经理人代表购物中心业主行使权利。 ??? ·借贷银行：借贷银行对购物中心租约条款有所利益，包括： 永久性贷款的条件，以确保其债权。 足银行的要求。 约内容有其利益。 物人潮吸引至购物中心。 (Role of Center Manager) ??? 通常，购物中心经理人是受命对租约中各项疑义进行解决的人，因此，购物中心经理人充分了解租约中的重点，可以避免不必要的冲突或造成无谓的困扰。 (Role of Courts) ??? 因为当有纠纷发生时，对于法律的解释或违约的强制能够正确地预测法院的判决是非常困难的，所以对于购物中心租赁契约的每一条款必须事先详加检视，注意条款前后的一致性，租约中的条款不能和后来条款有所冲突是非常重要的。 ??? 承租意愿书通常仅是正式租约前不具约束力的文件，虽然不具正式法律效力，但较像是彼此商誉信用的义务事 (Construction Allowance)通常只陈述业主愿支付金额但并没有何时应付清，承租意愿书也可以仅述及装修补助的项目为30尺长直墙、一柜台及空调设施。 $100，000于营建前置费用，我有业主给予的承租意愿书，让我准备使用欲承租的空间，我有绝对的诚 $2，因此，有此业主签 ???? 承租意愿书不能够视为对不动产承租表达的意愿，毕竟意愿书缺乏两者间的约定细节与定金的支付。意愿的表达通常是交易双方间以金钱方式(consideration)行使，没有定金保证，基本上不具法律上的约束效果。 ??? ·明确语气叙述细节：承租意愿书若能以明确的方式叙述细节表达立场可有其优势，例如，有些时候重要事项没有详细陈述，这种不明确的语汇可能导致更冗长的协商过程，一般而言，若以承租意愿书作为协商的过程，采用明确的语汇将是最佳的策略。 为我的律师建议如此时。 ??? 一般购物中心准备租约的形式有： ??? ·电脑印制形式：对原先文件的修改可以很容易在电脑磁盘上修正。 ??? ·租赁契约让人产生两种以上不同的解释对业主及承租户的利益皆是相当危险的事，一般而言，当租赁条款有所疑义时，法院的解释将不利于起草文件者，因此，作为购物中心经理人必须小心审视合约内容以避免任何可能产生误解的文字。 ??? 下面的资料将扩大说明租约的定义，同时提供有限的案例解释特定条款的重要性及陈述其一般的用法。 ??? 购物中心租赁契约的签约主体为购物中心业主及在购物中心内欲找寻空间的个体，每一个体皆有特定的需求： ??? ·承租户期望与其签约的业主是实际的负责人，例如，在美国有些州有所谓土地信托保证(land trusts)可以保护(相对于租约而)，尤甚于此，在多数其它案例，业主将在合约上免除自己的风险。 承租户的商标名称 ??? ·此商标名称必须能够传达购物中心整体正确的形象。 ??? 承租范围的描述 ??? 租赁起始日 赁起始日。 ??? 承租户附带要求(Additional Tenant Obligations) 业主在办理承租范围移交前，不论租赁起始日为何，承租户常常被要求出具： ??? ·签具移交同意书，确认移交日期及承租范围。 ??? 租赁终止日 36个月，则宜将该终 ??? 租赁期限 (承租户装修其承租范围的总成本)必须同意他一租赁期限（length of lease)， ??? 租赁续约选择权 约。 转租权 ??? 租金 ??? 最低基本租金 金。 (Percentage Rent) ??? 百分比租金则是当承租户营业额达一定额度以上时，由购物中心业主向承租户抽取一定百分比的营业额，而这一营业额水准即是承租户支付百分比租金的关键，通常将百分比租金的支付与承租户的基本租金分开计算。 ??? 百分比租金可以不同的形式计算，其中的一则是当月营业额超过约定年