2012中国楼市白皮书2.docx

第一篇导语自2010年4月以来，政府执行以限购限贷为基础的房地产调控政策，已有两年半时间。在这两年多时间内，11年市场出现了一定的深度调整，12年出现了复苏迹象，总体来看全国房价上涨速度控制在一定幅度，去投机化效果也较为显著，部分刚性需求得到较大程度满足，这一点在2012年尤其明显。市场即将进入2013年，我们认为，2013年是中国房地产业发展的关键一年。一方面从行业外部因素来看，中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，国外美国量化宽松的持续、欧债危机迟迟得不到有效解决，国际经济不确定性很高；国内受到投资增速放缓、出口增速放缓、劳动力成本上升、中小企业经营压力增大等影响，宏观经济增长速度有放缓趋势。另一方面，从行业内部因素来看，全国市场发展出现不均衡态势，部分城市尤其是一线城市由于前期土地供应较少，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市，土地供应和库存量高企，市场下行的风险仍然较大。在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构，期望从对2012年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。主要结论2012年市场概况2012年全国市场现探底回升趋势，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现触底迹象。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，远远低于之前20%以上的增长率，考虑到近期销售市场回暖趋势，开发投资或已触及底部。2012年1-10月，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%。但从各月销售情况来看，销售情况呈现逐月改善迹象，全年走势呈现前低后高走势。销售市场已现回暖趋势。2012年1-10月，房屋新开工面积146792万平方米，下降8.5%。2012年前10月，房屋新开工面积的持续负增长显示出开发商对房地产短期信心的不足，已经降至近年来的最低，但随着全国楼市的逐步复苏，预计后期房屋新开工面积增速会回归到正常的水平。全国市场库存面积缓慢上升。截止2012年10月末，商品房待售面积达到33048 万平方米，从全年来看，商品房待售面积从2月份的20526万平方米增加到33048万平方米，增速较高；但从3月份开始，待售面积的增速就相对稳定。刚需产品成为市场主力，大户型、豪宅产品销售压力依旧较大。由于2012年采取了差别化的信贷政策，首套房利率85折，而二套房维持1.1倍，三套房依旧限贷。整体市场以刚性需求为主，而大户型、豪宅产品虽然随着市场回暖销售有所改善，但整体销售压力依旧较大。全国土地供应面积下降明显，年末土地供应呈现增加态势。受到2011年销售市场不佳影响，2012年1-10月，全国300个城市累计供应土地面积115297万平方米，同比下降15.8%；2012年1-10月，全国300个城市累计成交土地面积74357万平方米，同比下降35%。直到下半年，土地市场呈现回暖态势，地方政府推地增多，开发商拿地的积极性也增加。一线城市库存量下滑明显，部分城市库存压力较大在整体市场库存量上升的情况下，一线城市库存下滑较为明显，北京从年初的1054万平方米下滑到1042.49万平方米；广州截至10月底住宅库存为665.93万平方米，比年初减少16%；上海和深圳库存量则相对稳定，未见明显增加。一线城市的去化周期基本维持在15个月以下。而部分三线城市库存压力较大，如宁波、青岛去化周期达到50个月、20个月。另外如鄂尔多斯、营口、铜陵、连云港等城市，由于前期土地供应量较大，市场的供大于求现象较为严重。开发企业出现恒者恒强的态势2012前10月，各大龙头房企销售业绩明显好于去年同期，其中，万科前10月签约销售额1100.2亿，成为今年首个“千亿”房企，另外仍有中国建筑和保利地产年底加入“千亿”房企行列。各大龙头房企均有望提前完成全年销售目标。销售的好转直接促使各大龙头房企积极拿地，特别是三季度以来，保利、中海等大型房企共创造了11个“地王”，万科前10月拿地总额近300亿，占其前10月销售业绩的27%，这一比例也明显高于其他大型房企。在各大龙头房企的城市布局方面，大多数房企将二线城市作为布局的重点，其次是一线城市，少量布局三四线城市，近年来，由于三四线城市各种风险叠加，众多开发商逐步重回一二线城市，虽然一二线城市房价较高、库存较大，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。2013年发展环境分析国际经济：国际经济维持现状的可能性概率较大，但风险不确定性依旧较高。--美国经济：受高科技和住房市场带动，美国经济预计会呈现温和复苏态势，但QE