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【北美购房网】快速了解美国房屋估价如何影响买卖 房屋估价师 (Property Appraiser) 是由贷款银行派出的，对交易的房产做出 正确估值，它将决定银行最终批出多少贷款。究竟估价师如何影响房产买卖？ 买卖双方在估价前要做好哪些准备？ 估价师如何具体做估价？ 银行能批给买家的贷款金额有很多因素决定，像贷款人的信用分数，工资收入 等等，那么如果屋主的这些条件都符合，那么银行是否能够贷出买家想要的金 额就要根据估价师给出的估价了。 估价师在估价的时候会参考很多数值，比如六个月内这一区域销售的房产价 格、房屋的大小、房屋的保养程度很多因素，都是综合评估过后给出的价格。 当估价师准备估价报告时，也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之 外，估价师也会考虑房产的地区，房地产市场及该地区的地区房地产销售记 录。因此，估价报告是接近市场价格的。 房屋估价的费用是如何收取的？ 估价师的费用是根据房产的类型收取，不同的房产类型收取的估价费用是不一 样的。另外，不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用，比如说，如果 四卧室的房产，收费会比一卧室的房产估价费用高，因为估价师需要对大面积 的房产做更多的工作。 根据 HomeAdvisor 的数据显示，美国大部分屋主的支付费用大概在 287- 373 美金左右。当然，根据各地区费用也不尽相同，比如纽约地区的费用普遍 偏高，大概在 500 美金左右。 房屋估价比合同价低怎么办？ 估价过低会影响贷款，防止因为估价低导致影响贷款。你需要知道这些： 多准备首付款和过户款，防止因估价低导致贷款不足，影响购房交易。比如房 产交易价为 100 万，你准备贷款 80%就是贷 80 万，但银行估价只有 95 万， 你能真正贷到的金额是 96 万的 80% ，也就是76 万。因此你的首付款就不是 原来的 20 万，而是 24 万。 如果估价过低，比如估价比房屋售价低了 7 万或者更多，那么贷款人就需要考 虑房子是否有什么严重问题，或者售价是否过高。 如果贷款人怀疑银行估的价格过低， 通常来说，就算贷款人愿意支付费用去作 第二次估价，银行也不会改变原有决定。但如果估价报告中存在重大误差而导 致估价过低，银行可能会要求重新估价。需要提醒的是贷款银行一般只接受一 次申诉。好的一面是你本人或者你的经纪可以和卖方再进行交流，当然不一定 成功。 房屋估价比合同价高怎么办？ 这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一 个例外情况就是，如果 Loan to Value 的比例从 75% 变成 75% ，或者 80% 变成 80% ，银行会保持贷款利率，但多提供 Credit 给贷款人。这样 借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。 另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全 国大型银行来看，他们依然会按照购买价来计算 Loan to Value 的比例，而不 是基于你的房屋估价。所以不管估价高于售价多少，都不存在 LTV 变化，自 然对于利率，Credit 等没有任何影响。 如果贷款被拒绝，估价报告还能在其他银行用吗？ 如果贷款被拒绝，估价报告 (Appraisal Report) 也很难被其他银行采用。除 了银行都有自己认可的评估公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银 行拒绝也得用个个把月，估价报告的有效期就 4 个月，折腾两回就过期了。 要提供给第二家银行的评估师做参考，需要能够到评估师，谈妥价钱，在实际 操作上是有难度的。因为很多银行同时用多家估价公司，在分配评估任务的时 候，根本不知道会指定给那个公司。 理论上来讲，Transfer 是可以实现的。首先，新的贷方要同意用这个估价报 告。越大的评估公司 (Apraisal Management Company) 做出来的报告，越 容易被认可。其次，原先的 Lender 要同意 Release 这个报告，授权给评估 公司来实现 Transfer。能做到这两点的贷方并不多，而往往如果贷款被拒了， 其他贷方也未必能做的成。所以 Transfer 的机率并不高。 即使不能 Transfer ，可以 Review ，比重新评估便宜很多很多，有人花50 美 金就搞定了。就是把旧的报告给新的评估师，新的评估师觉得旧的报告合理， 写一个不需要做新的重新评估的决定。据说一年以内的报告都可以用来 Review ，不需要做重新评估。 估价是否影响地税？两者之间有关联吗？ 银行贷款的估价是客户和贷款银行之间的私用信息，