中国城市化进程驱动器 城市综合体.docx

中国城市化进程的驱动器城市综合体赢商新闻[城市综合体] 2010年08月04日　来源:新浪地产　　随着中国城市的发展和城市化进程的加速，人们在初期追求物质满足的基础上开始更多的涉足精神领域的享受。特别是在生活节奏日益加快，商务活动频繁，时间就是金钱的今天，如何既能减少商务成本，又能享受到“向前一步是自然山水，退后一步是五星级服务”的体验，成为城市居民向往的商务、生活、休闲方式。　　恰在此时，城市综合体应运而生，它的出现既能满足城市土地价值最大化的要求，又能满足人们对社会成本降低的要求；既可以让城市居民享受商务、居住、休闲、购物、餐饮、文化、旅游等全方位的物质要求，又能实现人们自豪感与生活品质提升的精神满足。　　由此，以集约省地、功能复合、空间连续为主要特点的城市综合体，成为拉动城市空间价值延续最大化的引擎。城市综合体所肩负的“运营城市”和“实现综合性”的双重使命，是中国城市发展的必经阶段；城市综合体发展商所担纲的“城市区域经济推动者”的角色更是泛地产业发展的必然选择。　　城市综合体是一个赋有灵魂的多功能建筑集群　　所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。　　城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度的时候，在这个聚积体的核心部分就会出现建筑综合体这样一种综合形态的聚积体。城市综合体是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续。　　根据国务院发展研究中心企业所等机构对2003年以来建成或在建的100个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。　　城市综合体必然是多功能的建筑集群，但多功能的建筑集群不一定是城市综合体，建筑综合体拥有了城市综合体的“形”，在形成为城市综合体之前，必须赋予其一个“城市灵魂”。　　这个“灵魂”的外在体现就是城市综合体的主题体现，将某一类别文化或者社会亚文化思潮作为项目精神主题。整合或嫁接该种文化的代表思想，来形成项目的概念，和借此营造出某种浓厚的氛围和独特的情调，以吸引对该种氛围和情调有遐想和向往的人群来聚集。　　因为，随着经济发展，基本生活机能保障的前提下，消费趋势越来越脱离基本的需求满足冲动，消费将并非简单地购买一种物品，填补某类需要。而随着社会潮流的发展、引导，消费者在消费过程中更多地是在“购买一种生活、格调和品味”。而这一点在消费形式的表现就是，客流的精神消费属性越来越强和普遍。　　城市综合体的类型　　城市综合体由于所处的城市级别不同、拿地性质不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解并提高项目开发运作的成功性。　　第一类：按城市发展分类　　按城市综合体所处的城市级别，可以将其分为两类：一线城市城市综合体，二、三线城市城市综合体。　　北京、上海、广州、深圳等一线城市的城市综合体，如北京东方广场、国贸中心；上海新天地、大宁国际商业广场；深圳华润万象城等城市综合体。此类城市综合体除拥有庞大的规模外，物业类型主要以“办公+商业+酒店”的组合为主。　　随着中国城市化进程的加速，人口向中心城区集中，现代生活方式和商业资源向二、三线城市渗透、扩展。诸如苏州圆融时代广场、郑州国贸中心、西安绿地世纪城、南昌恒茂国际华城商业中心等二、三线城市都市综合体正大规模兴起。第二类：按地段分类　　根据城市综合体所处的位置可以将其分为三类：都心型城市综合体、城市副中心型城市综合体、城市新区城市综合体。　　都心型城市综合体项目所在位置为城市核心区，有庞大的人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。　　相关案例：北京东方广场　　东方广场(Oriental Plaza)位于北京市中心，坐落于东城区东长安街1号。西起王府井大街、东至东单北大街。东方广场占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。坐拥东长安街之绝佳地理位置，东方广场提供了各种完善的设施与服务，其东方经贸城拥有8幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此；东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓，为优雅、时尚与便利生活提供了保证。此外，五星级的北京东方君悦大酒店不仅拥有世界一流的酒店设施与服务，其充满热带风情的大型室内游泳池更是令人叹为观止。东方新天地商场面积达12万平方米，拥有不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾18