登记错误及其更正分析.pdfVIP

不动产登记概论 第五章　 登记错误及其更正 登记作为不动产物权的表征， 可使人们基于登记而信赖登记名义人 依法享有此项权利。 如善意第三人与登记名义人基于法律行为而受让不 动产物权且经登记， 则根据登记公信力， 善意第三人取得该不动产物权 之效力， 不因原登记系登记错误而受到不利影响。 这时， 便产生一个现实问题， 即真实权利人面对给自己的不动产物 权带来失权风险的登记错误， 该采取何种救济途径以消除这一对自身实 体权益所构成的妨害呢？ 这涉及如何确定登记错误， 登记错误应如何更 正， 登记更正应通过何种登记类别予以体现， 其与更正登记是何种关系 等诸多问题。 本章将在理论上分析和厘清这些问题， 这对于建立符合我 国不动产登记体系的登记更正制度是非常必要的。 第一节　 登记错误 一　 登记错误的界定 在现实社会中， 不动产登记簿记载的内容与真实的不动产物权状况 不一致的现象是经常出现的。 但对于该项不一致是否属于登记错误， 则 须先明确登记错误之界定标准， 方可对其做出判断。 （一） 须事先澄清的一个问题———关于登记错误的最广义说 是否适合我国的不动产登记制度？ 在我国， 根据 《物权法》 第１９条之规定， 一般认为登记错误属于更 正登记的适用范围。 但 《物权法》 对登记错误并未做出明确的界定。 “通 说认为登记簿的记载与真实权利状况不一致， 也即 《物权法》 第 １９ 条所 第五章　 登记错误及其更正 ０９３ ① 言的 ‘不动产登记簿记载的事项错误’ 的情况。” 该不一致采用以德国 法为代表的最广义说， 即不仅包括 “由于新的法律事实出现导致物权消 灭从而引发登记簿记载和真实权利状况不一致”， 而且还包括登记机关的 ② 过错导致的错误、 登记原因不成立或无效导致的登记错误。 那么， 对登 记错误如此界定是否适合我国的不动产登记制度呢？ 首先， 须明确德国土地登记制度中的土地登记簿记载和真实权利状 况不一致是否属于登记错误。 在德国的土地登记制度中， 其登记程序中 的一项原则是登记同意原则。 即须有权利 “让与” 人的登记同意表示，③ 土地登记局方可将权利取得人基于权利 “让与” 人的权利处分而取得的 土地物权登入土地登记簿， 使土地物权变动发生效力。 对于土地登记簿 上记载的土地物权发生嗣后变动法律效果 （如继承、 征收等） 的情形， 由于其属于 “土地登记簿之外的权利变动”， 应通过更正土地登记簿为 之， 该情形实质上是不动产权利人非基于法律行为而取得物权， 故不涉 及权利 “让与” 人的登记同意表示， 只须不动产权利人提出更正土地登 记簿的申请。 否则， 土地登记局可强制更正土地登记簿 （《德国土地登记 ④ 簿法》 第８２条 ）， 以确保土地登记簿的记载与土地物权实际状况保持一 致。 可见， “新的法律事实出现导致物权消灭从而引发登记簿记载和真实 权利状况不一致” 属于更正土地登记簿的适用范围。 对于损害不动产权 利人的不正确之土地登记簿， 由于其属于土地登记簿之更正的适用范 ⑤ 围， 此时之更正必须经过登记名义人的更正之登记同意， 其目的仅为土 ⑥ 地登记簿之更正， 而非土地物权变动。 若登记名义人不愿做出更正之登 记同意， 则法律为不动产权利人提供了一项实体法上的土地登记簿更正 ① 住房和城乡建设部政策法规司、 住宅与房地产业司、 村镇建设办公室编 《房屋登记办法 释义》， 人民出版社，２００８， 第３４４～３４５页。 ② 住房和城乡建设部政策法规司、 住宅与房地产业司、 村镇建设办公室编 《房屋登记办法 释义》， 人民出版社，２００８， 第３４６页。 ③ 〔德〕 鲍尔、 施蒂尔纳： 《德国物权法》 （上册）， 张双根译， 法律出版社，２００４， 第 ３０５页。 ④ 李昊、 常鹏翱、 叶金强、 高润恒： 《不动产登记程序的制度建构》， 北京