综述房地产开发成本控制要点.docVIP

综述房地产开发成本控制要点摘要：由于住宅项目房地产开发成本受多种因素影响，为此在房地产业告别暴利的今天，我们应认真研究项目成本控制，以期建立一个能够全面反映成本控制的更加完善的成本控制体系。 关键词：房地产；控制；成本 Abstract: due to the residential projects real estate development cost is affected by many kinds of factors, therefore in the real estate industry of farewell profits today, we should seriously consider project cost control, aiming to establish a can comprehensively reflect the cost control of more perfect cost control system. Keywords: real estate; Control; cost 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的控制措施。 一、土地费用 （一）主要构成 土地费用是开发项目取得用地的费用，主要包括：购地费用、土地出让金、动迁费用、契税及市政配套费。根据地块所在区域划分土地级别，价格差异较大。该部分成本占总开发成本的比重约为30%或更高。 （二）成本控制要点与措施 项目策划阶段的成本控制要点是项目的选址和制定项目建设方案。选址过程中除了比较地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（动迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。建设地点确定后建设方案的确定对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案评审和招标。开发企业选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标的方案。经济评审专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。 二、前期费用 （一）主要构成 前期费用是项目前期可行性分析、勘探、测绘、设计、三通一平、临时设施等费用。该部分成本占总开发成本的比重约为5%。 （二）成本控制要点和措施 1.规划设计阶段的成本控制要点 （1）优选设计单位，推行设计招标：设计方案必须兼顾经济合理、技术先进，方案构思要有独创之处。开发企业应采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，引入多家设计单位竞标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。使最后确定的设计方案投资最低，技术、功能最合理，构思最新颖。 （2）采取限额设计：由于现行的设计费取费标准一般按开发项目投资额和建筑面积计算，造成设计单位经济观念淡薄，设计保守，“重技术、轻经济”的情况普遍存在。应对设计单位设立经济奖惩制度，在设计任务书上规定工程造价的限额，并与设计费挂钩。 （3）图纸会审：增加设计方案的合理性和经济性，减少由于设计变更和现场签证带来的成本增加。 2. “三通一平”：即水通、电通、路通和场地平整，此阶段工程任务没有复杂工艺，相对建设阶段其他工程技术要求较低，且工期较短。在场地施工规划合理前提下，开发企业可以通过市场价格比对，实施工程总价招标来控制成本。 3.临时设施的建设费用：要按规范严格执行，避免临建费的过度使用。 三、建安工程费 （一）主要构成 建安工程费是土建、装饰、水暖电、电梯等费用。以中等城市框架结构住宅为例，按照建筑层数分类，多层（6层以下）的建安工程费约1000元每平方米；小高层（7层至12层）与网点的约1300元每平方米；高层（12层以上）与大型商业中心的约1500元每平方米；地下车库的约2500元每平方米。近年的钢材等材料价格上涨和人工费的波动，对应建安成本波动区间的约200至300元每平方米。该部分成本占总开发成本的比重约为35%。 （二）成本控制要点和措施 1.加强监控，严格签证和设计变更管理。 2.对甲供材料、设备的选用和采购，应深入了解建材市场行情，在保证使用功能和安全的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相