奥特莱斯业态考察报告1734539863.doc

一、上海奥特莱斯购物中心 1、项目发展背景分析 区位 上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发达，紧临沪 宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距离市中心约30KM，距离虹 桥机场约25KM。 有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约60 分钟可到 达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发 达中心区。 通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭 州等经济发达地区。 分析认为： 上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强 的区域消费潜力的支持。 规模 项目 参数 备注 总建筑面积 14 万平方米 总建筑面积包括配套用房 店铺数量 294 间 经营店铺数量 266 间 从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项 目。14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。物流配套、休闲 配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。 分析认为： 如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等 多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。 投资管理组合 项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。 调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金 及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场 有限公司，由上海百联集团负责日常运营。 尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通 型企业。 其中 ? 上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500 强第17 位；拥有5 家上市公司；遍布全国 25 省市共计7118 家 营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、 标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机 9 电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业 务。 ? 九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元；旗下的香港核心 物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34 亿元；在珠 三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。 分析认为： ? 上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。从商业 运营的角度上看有利于管理的同时，又能充分发挥各个领域的 优势，这对项目的可持续发展及物业价值的提升提供了较好的 模式基础。 ? 作为贸易流通企业经营奥特莱斯业态具有先天的优势。主要有： 物流、招商、管理等方面。这对促进项目的良好发展起到了重 要作用。 2、项目经营情况分析 业态组合分析 上海奥特莱斯业态构成比例 业种 服装 精品 箱包鞋帽童装及用品餐饮床上用品 文体数码 194 4 18 30 11 9 0 0 合计 266 占比 72.93% 1.50% 6.77% 11.28% 4.14% 3.38% 0.00% 0.00% 10 上海奥特莱斯业态构成 服装 7 3 % 精品 2 % 餐饮 3 % 童装及用品 4 % 鞋帽 1 1 % 箱包 7 % 床上用品 0 % 文体数码 0 % 数据显示： 上海奥特莱斯购物中心主要以服装类为主，占比达到73％；其次是 鞋帽及箱包，分别为11％及7％；上述三类占比超过90％。 精品、床上用品及文体数码明显占比偏小，娱乐配套没有在项目中 体现。 分析认为： 上海奥特莱斯购物中心在业种构成方面相对单一。其他业种的补充 作用不明显。从三方面理解为：一方面体现专业性，在服装、鞋帽及箱 包业种中形成较大的规模，可以增强消费的目的性；另一方面随机消费 吸引力不强，对商品的折扣水平及品牌的丰富性提出更高的要求，对于 保障人气支持不足；第三方面，鉴于上述业种的重复消费水平有限，对 项目的区域辐射能力和区域消费群体结构提出更高的挑战。 11 业态布局分析 调查显示： 上海奥特莱斯购物中心以品牌的知名度划分三个区域，各个区域划 分界限比较明显。项目可视性最好、通达性最好的位置为国际一线品牌 区域，其次是国际二线品牌。 分析认为： 第一，根据品牌的知名度划分业态布局有利于区分不同层次的消费 群体，及利于客户根据目标需要选择合适的区域购物。但是对于消费人 流的循环交叉，人气形成方面存在明显的缺陷。 第二，就项目布局而言，国际一线品牌占据了项目最有利位置，对 于拉动人流深入到项目内部没有起到良好的作用。这对国际一线品牌对 大区域的人气拉动要求更高，以形成庞大的人流作为弥补。 国内品牌服饰、精品箱 包、皮具；餐饮 国际二线品牌服饰、精 品、箱包、皮具；餐饮 国际品牌服饰、精品、 箱包皮具 12 品牌构成分析 国际品牌 17% 其他品牌 83% 数据显示：（品牌列表参考附件1） 上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的17％，品牌 绝对数量为46 个。 国际品牌折扣在4－6 折。 分析认为： 从占比上看，国际品牌比例偏小，与项目的定位存在较大程