二00二年与六年以来中国楼市大势分析.doc

二00二年与六年以来中国楼市大势分析 二00二年及六年以来中国楼市大势分析 　　　　　　　　二00二年及六年以来中国楼市大势分析 　　　　　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端 　　（一）2002年楼市大势 　　国家统计局统计发表了2002年1—12月《房地产月报》。让我们从这些数字里,来看看过去一年的楼市。 　　1、2002年房地产开发投资完成额继续大幅增加,达到7736.42亿元，比上年同期增长21.9%。但增长幅度比上年回落3.4个百分点。 　　其中，商品住宅投资占房地产开发投资总额的比重为68.1%，为5267.35亿元，比上年增长23.1%；但增长幅度比上年回落5.8个百分点。 　　2、资金来源大幅增加，达到9541.63亿元，比上年增长29.3%。增长幅度比2001年的29.8%回落0.5个百分点。 　　其中，国内贷款和企、事业单位自有资金大幅增加，增幅大体相当，分别为31.1%和32.6%；外商直接投资大幅增加，为22.1%；债券所占份额虽然极小，为0.025%，但增幅很大，为255.7%。 　　资金来源的结构，除国内贷款增长幅度比上年上升3.9个百分点国家预算内资金比上年负增长26.9%以外，其他来源所占比重变化不大。其中国家预算内资金占0.12%；国内贷款占22.5%；债券为0.025%；利用外资占1.6%，其中外商直接投资为1.2%；自筹资金占28.5%，其中企、事业单位自有资金为15.7%；其他资金占47.2%，其中定金及预付款为38.6%。 　　由此可见,自筹资金和其他资金两项占了资金来源总额的绝大部分,占75.5%。 　　 　　3、企业加大开发用地的储备。2002年年购置土地面积比上年增长40.3%，达到30382.32万平方米。 　 　　4、竣工面积和销售面积的增长幅度大体相当，分别为19.1%和20.2%。其中，商品房竣工面积增幅比上年上升2.7个百分点；销售面积增幅比上年回落2.1个百分点。 但竣工面积仍大于销售面积，分别为32522.81万平方米和24969.29万平方米。 　　 　　5、商品房销售额大幅增加，比上年增长23.7%，略高于投资完成额增长21.9%的幅度。但增长幅度比上年回落5.7个百分点。其中，销售给个人的商品房销售额比上年大幅增长，增幅为29.9%。 　　 　　6、商品房销售额仍以东部地区为最高，占全国商品房销售额的76%；其余部分中部地区和西部地区各占一半。 　　中、西部地区房地产有很大的发展潜力。西部地区商品房销售额比上年增长31.5%，高于东部地区的22.4%和中部地区的24.3%。 　　西部地区商品房销售额增长率，青海最高，为117.3%；贵州、重庆次之，分别为47.5%和47.0%；甘肃、新疆又次之，分别为37.9%和37.1%；云南最低，为7%。 　　东部地区商品房销售额增长率，浙江最高，为41.6%；江苏、福建、北京、山东次之，为29%到35%之间；河北、广东最低，分别为4.2%和0.0%。 　　中部地区商品房销售额增长率，吉林、湖南最高,分别为45.0%和43.4%；河南次之，为38.4%；黑龙江最低，为8.5%。 　　几点讨论: 　　 　　1、商品房销售额增长幅度略高于投资完成额增长幅度，表明了2002年仍是需求拉动投资增长的良好态势。 　　 　　2、竣工面积大于销售面积，意味着空置房仍在继续增加。提醒各地要认真研究本地区（主要是指城市）的楼市具体情况。空置房多的地区，应切实调整产品结构，控制开发节奏，并积极消化空置房。 　　 　　3、开发企业购置土地面积连续两年大幅增加。2001年比上年增长41.9%，完成开发土地面积增长40.9%；2002又比上年增长40.3%，完成开发土地面积增长19.6%，增幅比上年回落21.3个百分点。提醒我们在大量供应开发用地时一定要把好产品结构关，向中低价住宅开发倾斜。　　 　　 　　4、各地楼市发展仍然很不平衡。房地产业比较滞后的地区亟待赶上。提醒我们在宏观调控政策上要因地制宜，一切从实际出发，该抑制的要抑制，该扶持的要扶持，不能一刀切。 　　 　　5、2002年增长幅度比2001年减小（或曰下滑）的计有: 　　①商品房开发投资完成额增长幅度比上年回落3.4个百分点。 　　②商品房中的商品住宅投资完成额增长幅度比上年回落5.8个百分点。 　　③销售面积增幅比上年回落2.1个百分点。 　　④商品房销售额增长幅度比上年回落5.7个百分点。 　　⑤开发企业购置土地面积增长幅度比上年回落1.6个百分点。 　　⑥完成开发土地面积增长幅度比上年回落21.3个百分点。 　　⑦资金来源增长幅度比2001年的29.8%回落0.5个百分点。 　　 　　2002年增长幅度比2001年加大（或曰上扬）的有: 　　①商品房竣工面积增幅比