房地产经营与管理 第一章概述.ppt

房地产经营与管理 主讲：荆春丽 （六）.当前城市建设的怪圈 House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） 开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。 区位----第一代住宅 配套----第二代住宅 环境----第三代住宅 生态----第四代住宅 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方， 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。 我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系。 二、房地产的特性 商品特性： 房地产商品的广义性 房地产商品交易的特殊性 物理特性： 房地产的不可移动性 房地产的永久性 房地产规模的有限性 三、房地产业的地位和作用 1.房地产业 —经济结构主要构成—基础性产业 2.房地产—产业结构调整的先导—带动其他产业 3.房地产业的发展—赖于社会经济整体发展 第二节 房地产经营与管理的含义及其特征 一、房地产经营的含义 房地产经营是指将房地产当做商品，从而对这种特殊商品进行的一系列盈利性活动。 包括：买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、相关服务 （一）主要的房地产经营活动 土地开发经营活动—生地变熟地 房地产建造经营活动 房地产买卖经营活动 房地产租赁经营活动 （二）房地产经营与其他商品经营的差异 开发一次性投资量大，产品价值大 不动产，使用期限长，不能随时更换 土地与上面的房屋是统一的 补充 （一）房产经营 房产经营一般由房地产企业经营。 在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。 为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。 (二）地产经营 地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。 三通一平——水、电、路通，场地平整 七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通电话 ，场地平整 生地——未进行征地补偿的新区土地 毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地 熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。 二、房地产管理的含义 房地产管理是对房地产经营活动的管理 房地产管理与经营的关系： 没有经营，就谈不上管理 没有管理，经营就不会科学有效 三、房地产经营的基本特征 1、开发商整体协调，房地产业主体之一 2、房地产投资动力来源（利润、物业税收优惠、抵消通货膨胀影响） 3、房地产需求与供给包括土地的需求与供给和房屋的需求与供给 房地产供给与需求的特征 住房的需求： 特点：需求普遍性、需求代价高、需求间断性 影响需求的因素：人口、家庭收入、房屋价格、房屋占有率、客观经济因素、国家住房政策 房地产供给与需求的特征 住房的供给： 特点：标的物的多样性、生产的长期性、投资风险性 影响供给的因素：市场价格、资金利息率、税率、政府政策 第三节 房地产经营方式 一、房地产投资 概念：一种将资本投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和房地产金融资产活动，以获得最大限度利润的经济行为。 前者为非金融资产投资及房地产实业投资。 房地产实业投资具体分为： 1、土地开发投资（新城区开发、旧城区再开发） 2、房屋开发投资（住宅用房、非住宅用房、旧城区房屋改造） 3、房地产经营投资（土地所有权买卖、土地使用权租售转让、房屋所有权使用权租售转让） 4、房地产中介服务投资（咨询、评估