秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

秦灶河西（R12049地块）住宅小区建设项目1.工程概况 本项目为项目，建设主要内容包括新建层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。为大型开发项目，建设期长、投资额大，需要对开发内容作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装费用、公共配套费用、费用。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。开发投资大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，。 7．项目财务评价依据国家现行的财税制、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行。具体包括项目的售预测成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议 对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 上述分析和财务评价结果表明，本项目有较好的内部收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。综合评估结果表明，本方案是可行的。 关键词：可行性研究；财务评价；风险；内部收益率背景分析 目 录 第1章 前言 1 第2章 总论 2 2.1 项目概况及建设主要内容 2 2.1.1 项目概况 2 2.1.2 项目建设主要内容 4 2.2 项目总投资及资金筹措 4 2.3 项目建设工期 4 2.4 可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围 5 2.4.1 项目编制依据 5 2.4.2 编制原则 6 2.4.3 工作范围 6 2.5 建设单位简介 6 2.5.1 注册资金 6 2.5.2 主营业务 6 2.5.3 配套基本条件 7 2.6 可行性研究主要结论和评价 7 第3章 项目建设的必要性 8 3.1 项目建设地的区位优势 8 3.2 项目建设地的环境优势 9 第4章 自然条件与社会经济概况 11 4.1 自然条件 11 4.2 水文条件 11 4.3 气候条件 11 4.4 社会经济概况 14 4.5 房地产市场分析 14 4.6 房地产市场发展趋势 14 4.7 未来五年社会经济发展主要目标任务 14 第5章 方案设计 20 5.1 项目总体定位 20 5.1.1设计原则 20 5.1.2 建筑形象 21 5.1.3 道路交通设计 21 5.1.4 景观系统 21 5.1.5 公共服务设施布局 22 5.2 建筑日照设计 22 5.3建筑节能设计 23 5.4 建筑环保环卫设计 24 5.5建筑民防工程设计 25 5.6 公共设施方案 25 5.6.1 物业管理及社区服务 25 5.6.2 环卫设施 25 5.7 交通流线组织及道路布置 26 5.7.1交通体系： 26 5.8 公用工程方案 26 5.8.1 给排水 26 5.8.2 燃气 27 5.8.3 电气 27 5.8.4 弱电 27 5.8.5 暖通 27 5.8.6 消防系统 27 5.8.7 防雷系统 27 5.8.8 火灾报警与联动控制系统 27 第6章 市场定价 30 6.1 项目市场定价 30 第7章 项目的销售方案策划 32 7.1