湿地公园北侧地块项目可行性分析.docxVIP

西区湿地公园侧地块项目可行性报告 ZJL–4–2一地块概况地块位于嘉兴市经济开发区内，城市的西北片，距市中心约6公里。地块用地状况为一片总面积约279.5亩的平整国有土地，地块东西面幅较宽，东至昌盛中路，南临西区湿地公园；西至三环西路，北至昌盛花园南侧规划支路。地块地势整体平整，平缓地，落差小，周边视野开阔。地块的的交通便利，从地块到市中心，车程约15分钟。地块周边生态环境和教育配套相对优越（1公里范围内有实验小学和高级中学），其南面紧邻西区最大的湿地公园–石臼样公园，碧波荡漾并与周边绿化相映成趣，空气清新，完全具备高尚住宅社区的亲水的居住条件。二地块SWOT分析1．优势分析1.1自然优势1、地块东面及北面均临水质清晰的九曲里港，西对北师大附校、可望凌公塘公园。拥有得天独厚的亲水、湖畔自然生态环境，是个适宜居住的区域；这是该地块地块核心价值优势之一。2、地块面积271亩，项目具有规模性，有利于开发，降低成本，发挥空间大。3、地块相邻水域，自然地势可利用度大，可塑性强；1.2相关规定及规划优势1、该区域有建设起步较早，周边生活、教育等相关配套设施较齐全。2、地价款分二期支付。2010年6月25日前支付出让总价款的50%；2011年5月25日前缴清剩余出让价款，这从中就给我们取得了一定的融资时间。3、开竣工时间的放宽。2012年4月30日之前开工，2016年6月30日之前竣工（从2010年拿地开始至竣工有6年）。延长了开工和竣工的时间无疑为我们降低了一定的经营风险。这也是该地块核心价值优势之一。4、地块正南面为西区最大的湿地公园和水库，其大面积的水域和园林景观为该地块造就了极佳的居住环境，这无疑是该地块最大的核心价值优势。5、用15分钟车程从本地块到我市市区各大工作地点及行政机构、购物中心、超市、医院、酒店均可到达；地块周边有三环西路、昌盛路和东升路等主要交通干道，地缘上双向得利，在目标客户容纳度上可塑性强。1.3市场优势1、虽然本地块所在区域地产项目相对较多，区域竞争激烈度较高，但有公园、水景的项目少，使得该块地的生存发展空间变大；2、我市房地产市场近几年推出的几个绿色、湖畔、亲水主题的楼盘都能得到市民的认可，销售情况良好，反映消费者认同“绿色、湖畔、亲水”主题。3、目前是国家的一个经济调整期，政策影响因素较大，房地产市场出现较多的不确定因素，四、五年的一个开发期可以使我们能平稳地度过这段变化莫测的不确定期。1.4其他优势1、地块的先天卖点多，现实与潜在的可利用价值点较多；2、本地块东面区域已是较为成熟的别墅区了，其中包括公司开发的同德园，从销售情况来看前景看好。其地块的良好销售趋势将会带该地块开发，未来本片区应该将会形成较浓的高尚住宅社区氛围。3、纵观整个西区住宅小区，布局及建造理念普遍都为中低档次，尚无高端住宅区，若公司在此地块上弥补这一空缺必将引领西区高端住宅的开发。2．劣势分析与化解策略（1）劣势1、该地块偏北区域为我市嘉北工业园区，受其影响，该区域的空气健康指数会比其他区域较低。对劣势1的化解：①营销手段上强调本地块的“湖畔、亲水”及教育配套等资源。②借势政府对该区域的规划优势之机，给消费者展示本地块位于嘉兴热点未来地段的规划蓝图。（2）劣势2、本地块处于我市较西北方向，目前缺乏商圈氛围，市民心理距离较远，居住认同感不强；对劣势2的化解：①强化市区到本地块的实际距离近的实情（15分钟以内），着重展示项目落成与交通规划的同步到位；②借力于区域的规划前景，展示本地块落成时的交通便利，配套齐全的美好蓝景，激发消费者的投资欲望，缩短心理距离，增强认同感。③强化运用亲水品牌号召力和亲水健康主题，在此基础上，引入纯水居全景观等自然稀缺资源的运用，营造全新理念的高尚生活方式，设定高档社区氛围，吸引一大批高中端客户。3．机会分析3.1、浙江中房的品牌效应将会为该地块的开发销售带来一定的保障。3.2、西区“运河新区”的规划确定，为本地块的操作思维提供了一定的空间，并有机会引导该区域的市配规划，配合本地块的开发；3.3、目前该区域临水域的住宅区就不多，同时当下的消费者非常认同以“湖畔、亲水”主题的住宅区，为本案高性价比产品提供了市场空间；3.4、该区域住宅项目开发特点不突出，已建的楼盘都大同小异，没有形成开发热点，有利于本项目创新，脱颖而出；3.5、该地块五年的开发期也能使得周边的配套日渐完善，商圈、居住氛围日渐浓厚，可以加速消除消费者心理距离差异；3.6、地块的低容积率，优良的生态自然环境，有利于本地块设计规划。4．威胁分析1、市场供应量较大，竞争对手多从整体嘉兴市而言，供给大于需求，从近年外埠实力雄厚的开发商已进入我市，