餐饮业法律风险白皮书租赁篇.docVIP

目录 1、没弄清签约主体 2 2、无法办理相关证照 7 3、不了解餐饮业对物业的特殊要求 11 4、物业无产权证 13 5、忽视物业的交付 17 6、物业面积约定不明 19 7、二房东对业主违约，导致物业被收回 20 8面对SARS 22 9书面、书面、书面！ 23 10分清楚“要约”与“决定” 24 11、行为改变合同 25  1、没弄清签约主体 壹、风险描述 签约主体不清、签约者权限不明往往会导致纠纷发生。我国企业形式非常多，餐饮企业可能以多种形式出现：个体工商户、合伙企业、私营企业、独资公司、多股东公司、集体企业、国有公司、外国自然人、外国公司等等。而在实际的交易过程中，可能是与企业签约，也可能是与企业的东主、业主或者股东签约；而签约人不一定就是交易者本人，还可能是其代理人。这三层因素叠加起来，构成了重重法律障碍和法律风险，稍不留意，就可能导致不可挽回的经济损失。 租赁合同一般是直接和业主签约；如果签约对象和业主不一致，则需要进一步核实签约对象是否有有效的授权？是否是转租、有无转租权？ 虽然非业主出租，并不当然无效，但容易出现被业主收铺的风险。 另外，承租方也要明确自己的身份，错误的选择身份也容易导致纠纷。需要明确签署时是职务代理行为，还是直接的交易行为。 如果是筹建中的公司，则应注意：公司筹备组行为发生的民事诉讼，公司依法成立的，以公司为当事人；公司未成立的，以负责成立、组织筹备组的创办人或发起人为 案例四更形象的说明了一种特殊的法律风险：冗长拖沓的诉讼程序。该案经一审、二审、再审、抗诉再审共四次审理。司法的不确定性本身就是一种法律风险。 贰、风险级别 重大风险 叁、有效案例 案例一：张某向万里公司承租了数间房屋，但是万里公司并非产权人，海丰公司才是。海丰公司拒绝追认合同效力。 ?案情简介：?2005年1月20日，张某与万里公司签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的数间房屋租给张某使用。合同签订后，万里公司将房屋钥匙交付给张某，张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。?2005年3月20日，海丰公司书面通知张某：你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司，我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同，故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。并附有房屋权属的证明”。 2005年4月7日，万里公司以电报形式通知张某解除合同，理由是：查证后得知该房产权不属我公司。于是张某提起诉讼，要求万里公司、海丰公司连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。 ???法院经审理认为：万里公司以其无产权的房屋与张某签订租赁合同，海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故万里公司与张某?万里公司在明知自己无产权的情况下仍与张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿张某为准备履行合同所支出的合理费用。对于要求被告赔偿各项损失的可确定数额的合理部分，予以支持。据此判决：一、万里公司赔偿92377.78元。二、驳回张某对海公司的诉讼请求。案件受理费5800元，其他诉讼费400元，共计6200元，由原告承担3585元，被告万里公司承担2615元。??一审宣判后，被告万里公司不服提起上诉，威海市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。 案例二：本案讼争当事人在合同履行过程中不断产生矛盾，特别是对合同的主体均认识错误，表现为：总统酒店认为合同主体是香港高速货运有限公司，杨光大、如意坊公司则认为合同主体是香港高速货运和潮粤海鲜楼。由于对合同主体均认识错误，本案讼争当事人在“由谁交纳租金”问题上各持己见，争执不休，原有矛盾不断激化，导致合同无法继续履行，并已实际终止了。”（广州总统大酒店有限公司诉杨光大等租赁合同纠纷案，（2002159号） 案情简介：1987年6月26日，高速货运（FAST CARE CARGO SERVICES）在香港商业登记注册成立，杨光大为该公司之独资东主。在法律上为该公司之法人代表，有全权代表处理及签署该公司（包括在国内）的一切业务、合约及文件。1994年6月30日，总统酒店经登记机关核准登记，由中外合作经营企业“广州皇朝大酒店”变更名称而来。潮粤海鲜楼是总统酒店属下的分支机构，于1995年6月26日领取了营业执照，负责人是杨光大。潮粤海鲜楼是由杨光大连着牌照一起租赁经营的，经营发票亦由总统酒店提供。　　1995年12月17日，刘明道代表总统酒店、杨光大代表“香港高速货运有限公司”，双方之间签订了一