方圆置业成都保利城三期定位及物业发展建议..ppt

;目录 contacts：;*;保利城到底是一个千亩大盘还是若干个小盘的简单加法？？; 不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘 这两者相加到底意味着什么？;*;*;让三期产品站在“保利千亩大盘”巨人的肩上， 寻找本项目三期关键借力点？;*;区域整体环境特性认知 区域房地产市场概况 目标客群特征认知;;被误读的城北; 在城北多年的定位摇摆之后，在复杂得不可想象的城市改造中，更在开发、投资、购买等市场能量蓄积数载之后，城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，真正走上一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。 ;城北这部书的后半段，;;;;;;2009年以前，区域房地产市场发展缓慢，但随着城北专业市场外迁的启动和国际商贸城的发展，区域房地产市场借势快速发展。作为房地产市场风向标的区域土地市场也在2009年逐渐活跃，共计拍卖土地7宗，供地面积超过450亩。 2010年由于宏观调控政策的收紧，市场观望情绪严重，故政府放缓供地速度，仅有2宗土地进入土地拍卖市场。 2011年虽然仍受宏观调控政策的影响，成交宗数不及2009年，但由于央企保利集团的强势入驻，仅保利城项目初期拿地就高达278亩，区域土地成交总量超过2009年的总量，共计561亩。;;区域房地产市场在2007年、2008年处于起步阶段，供应量和销售量均较少。2007年北新干线通车成为区域房地产发展的助推器。 借势专业市场的外迁和国际商贸城的发展，区域房地产市场从2009年开始快速发展，供销双方均有大幅增长，供销两旺。 荷花池、五块石市场的外迁成为区域房地产发展的重要契机。 2010年、2011年供销节节攀升，2011年区域虽受限购令影响，但成交量仍略高于2010年的成交情况。;从区域住宅供销结构来看，区域住宅产品同质化严重，高层及小高层产品云集，面积段为70-90㎡的房源供销量尤为突出;从区域住宅价格水平来看，成交价格节节攀升至5400元/㎡，旧盘新推及新盘入市加剧区域竞争，也带动区域的销售。;;;*;区域客群以荷花池、五块石等地缘性客户占主导，占比高达70-80%，主要是服装、医药、交通运输以及批发零售相关的服务业的个体经营户老板；其次为川东北地区如达州、南充等二级城市客户;区域是城北房地产价值洼地，客群首次置业的刚性自住需求特征明显，区域从商人士的投资敏感度较高，买房带有增值保值的属性，也存在少量投资兼自住客户;;区域客户置业关注度分析;*;三期定位聚焦;;蓝海扩展海阔天空;三期定位思路借力点;案例借鉴;案例借鉴;形象出发点： 精确定位客户，定义项目形象;创新的规划设计理念;空中悬浮泳道;金地梅陇镇取得了意想不到的成功，价格从起初的6000元/平米，仅3年便飙升至15000元/平米;三期定位思路：构建社会新锐精神领地;城北腹地·首席菁英质感活力社区;目标客户锁定;*; 本项目净用地82746.36平方米，容积率为3.0，最大建筑面积248239平方米。 根据项目综合定位及开发战略，实现价值最大化，因此建议项目物业的发展方向为： 高层住宅+配套商业;商业以节点集中商业、沿街底商及局部独栋商业的形式，主要布置在地块南二路、东二路及与2期相邻面； 地块内主要布置高层住宅产品及相关社区内配套设施； 地块绿地可打造为绿地休闲广场，形成开阔的空间昭示性，带动休闲类独立商业成活。;区域市场因素： 紧凑型套三和套二产品是本区域需求主力户型，70平米套二、90平米套三最为畅销，面积过大走量较慢;;;新 启。; 以YOHO-TOWN蓝本，全面整合保利城各期用地，以三期青年精英作为整个项目精神核心总领全局，借势北改大潮，打造一个大城北全配套青年特区：;构筑一个演绎城北青年质感生活的“场”;;总体来看，区域内的项目在总平布局过程中存在的相似问题是：由于受到容积率和限高的限制，所以尽量考虑做足容积率，导致出现“多单元组合兵营式排列”、“多单元全围合式排列”，较大程度上影响了项目的整体品质。 本项目是否能在总平规划上进行创新，即保证做到容积率上限，同时又避免采取兵营式排列或者纯围合排列，导致项目品质受损？　;案例借鉴：华置·西锦城;pk;+规划布局理念;充分利用设置架空层（层高3.9米），实现景观全覆盖，增强建筑和绿化融合，同时能够利用架空层设置项目泛会所，增加业主交流、休憩的空间，设置运动设施等。;架空层成就项目百亩的极致园林景观;*;简洁、挺拔、醇厚;现代建筑，前卫时尚居住观 简洁时尚的处理手法和纯净前卫的体型 在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果 光影立面，诠释通透 超大面积透明玻璃阳台，诠释现代风格建筑的 人本主义理念 通透光体建筑成为城市视线焦点