房地产法第六章.ppt

第六章 房地产交易法律制度 关键术语： 房地产 房地产交易 房地产转让 商品房预售 已购公有住房 经济适用房 廉租住房 房地产的转租和抵押 第六章 房地产交易法律制度 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念和特征 概念：在我国现行土地制度下，房地产交易是制以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动，它包括转让、出租和抵押等。 特征： 1、房地产交易标的价格高 2、房地产交易标的物具有固定性 3、房地产交易的社会影响大 4、常有中介和专业人员介入 第一节 房地产交易概述 二、房地产交易的原则 房地一体原则； 依法登记的原则； 房地产交易价格分别管制原则； 三、房地产交易的管理机构 定义：依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织 房地产管理机关：国土资源部、建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。 房地产交易中心：国家根据房地产市场发展的需要而设立的，供人们进行房地产交易的固定场所。 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念和特征 概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。 特征 1、房地产转让的标的必须合法。 2、房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。 3、房地产转让属于要式法律行为。 4、以出让方式取得土地使用权的，房产转让时受让方不得擅自变更土地用途。 第二节 房地产转让 二、房地产转让条件 转让、受让双方必须具有合法资格 房地产转让的客体必须符合法定要求 转让客体中的土地使用权按照其取得方式的不同，而在转让中有不同的法定要求。 签订书面转让合同 房地产转让属于要式法律行为，转让、受让双方经协商达成协议后，应签订书面合同，明确载明土地使用权取得的方式，双方确定的权利、义务及其他必要的条款。 第二节 房地产转让 三、房地产转让中的禁止转让情形 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让： 1．未依法登记领取权属证书的房地产 2．所有权尚未界定清楚的房地产 3．未经其他共有人同意的共有房地产 4．已被依法收回的土地使用权 5．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产 6．法律、行政法规禁止转让的其他情形 第二节 房地产转让 四、房地产转让的方式 买卖。实质是以取得价款为条件转移房屋所有权及相应的土地使用权。 赠与。主要特征是房地产权利的转移具有无偿性。但房地产赠与合同不一定都是无偿的单务合同。 交换。 其他合法方式：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。 第二节 房地产转让 五、关于已购公有住房和经济适用房的上市出售 （一）概念: 1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 2、经济适用住房是指城镇职工根据政府的有关规定按照成本价或地方人民政府指导价购买的住房，其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。 （二）经济适用房的特征： 1、经济适用房的购买实行申请、审批和公示制度。 2、经济适用住房价格实行政府指导价 3、经济适用住房的购买具有一次性 第二节 房地产转让 （三）已购公有住房和经济适用住房上市出售 1、上市出售的条件： 已取得合法产权证的已购公房和已取得合法产权证及土地使用权证的经济适用住房，1年以后可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售： （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按有关规定补足房价款的 （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或补足房价款及装修费用的； （3）已购公房或经济适用住房处于户籍冻结地区并列入拆迁公告范围内的； （4）产权共有的房屋其他共有人不同意出售的； （5）已经抵押而未经抵押权人书面同意转让的； （6）上市出售后会形成新的住房困难的； （7）擅自改变房屋使用性质的； （8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 第二节 房地产转让 2、上市出售的程序： （1）申请。 （2）审核批准。 （3）办理过户手续。 （4）办理房屋产权转移登记手续。