2013年绍兴金地自在城酒店式公寓营销提报.pptx

;市场机会研究;;柯桥酒店式公寓分布 ;地块所处柯西板块，拥有绝佳的湖景资源，可重点打造成柯桥的全湖景酒店式类住宅产品的标杆;楼盘名称;竞品均价6300-8800元/平方米，龙禧中心最高，折后8800元/平方米;45;竞品总价段19-115万，主力总价段30-70万;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;去化;酒店式公寓市场个案表现;酒店式公寓市场个案表现;酒店式公寓市场个案表现;酒店式公寓市场个案表现;酒店式公寓市场个案表现;酒店式公寓市场个案表现;物业名称;小面积平层的类酒店产品;柯桥酒店式公寓特征、分类及客群分析——特征;区域发展趋势：酒店式公寓对地段以及周边的商业配套要求较高，在未来几年内，柯桥的酒店式公寓还是集中在主城区以及新的综合体区域内为主。 近期主流产品：目前市场上的主流产品还是以平层为主，在未来LOFT等产品将增加市场占有率，而且精装产品稀缺。 发展趋势：由于市场上大部分产品面积段基本上集中在60-100平米，吸引投资客为主；目前的酒店式公寓面积都偏大而且功能不明显，在价格和公寓的竞争上处于劣势，对投资客的抗性较大。随着市场的不断成熟，酒店式公寓发展方向会慢慢向住宅产品靠拢(类住宅化)，产品面积段会越来越丰富，居住功能更加突出，售价也会随着产品接受程度的提高向住宅价格靠拢甚至超越住宅的价格。 近年来越来越注重管理公司品牌，世界知名酒店管理公司和专业酒店式公寓顾问公司开始进入市场；在未来几年内，柯桥也将会出现更多高端产品交付给酒店管理公司托管。;;;;地块之于板块;地块整体研究;整个项目东面纵览了大坂湖整体的湖景资源 10号地块比邻群贤路，东南向观大坂湖，东北向观小坂湖，西侧靠安置小区，景观资源佳。 9号地块南邻大量厂房，东侧比邻大坂湖直江，西邻金地二期住宅，景观资源一般。 8号地块为三江口交汇口，东向观湖，俯瞰湖心岛和金地五期住宅，景观资源绝佳。;地块环境研究;地块交通研究;地块商业配套研究;地块教育配套研究;价值点提炼;项目解读之卖点;先天优势—— 1600亩天然湖景资源 RBD坂湖规划 581亩坂湖公园 后天优势—— 高端住宅集中区域 完善的教育、商业配套 大盘 名企品牌 物业管理完善 ;;市场机会研究;;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;前期客户调研;锁定区域;客户类型;年轻城市白领;投资客;酒店式公寓自住客户的主流人群特征;锁定客群;客户定位;客户定位;;先天条件已定，换个角度思考，我们不妨在静态中看待动态问题： 抓住城市豪宅发展的方向，以前瞻性视角研判未来发展的策划！;对全国范围酒店式公寓研究;地块研究;;价值体系;;概念定位;;;;;2012.11.8日县报;2011.11.3日县报;2011.9.9日绍兴晚报;领先国际广告;尚湖臻品广告;营销;;销售策略;销售策略;销售策略;13年自在城推广策略;2013大盘纪;酒店式公寓VS大盘 借势大盘的唯一性 自在城的大盘属性保证了酒店式公寓的成长性，依托自在城，酒店式公寓摆脱了单一的产品层面，能够随着大盘的价值兑现，达到生活层面的提升。 借势大盘的品牌力 自在城在绍兴建立了足够响亮的品牌影响力，酒店式公寓的在前期的形象推广中需要借力使力，借助自在城的品牌影响力建立酒店式公寓的品牌影响力。 跳脱大盘的附庸 酒店式公寓在营销中，借势大盘的同时，需要塑造独立于大盘之外的项目气质，一种时尚的、高端的、国际的、生活的项目气质，通过形象定位的差异，实现不同客户的落位。;营销策略;自在城2013商业推广策略/推广总表;第一阶段;形象树立阶段 营销活动;启幕仪式;招商签约仪式;形象树立阶段 线上渠道;户外布点;新闻炒作;形象树立阶段 线下渠道;第一阶段;10月;强销蓄客阶段 营销活动;强销蓄客阶段 线上渠道;强销蓄客阶段 线下渠道;扫楼计划;现场CALL客;秋季房交会;强销蓄客阶段 客户活动;;项目面对的市场环境回顾;建议酒店式公寓：低开高走定价策略;选取对比楼盘，并根据目标客户、地域、项目素质、项目形象等因素的相似程度确定权重： A类：同区竞争市场与项目相似值最高，户型及价格具有可比性给予最大权重比例 龙禧中心、万达广场 两个项目代表市场上对于品牌价值、地段价值、去化水平的真实价格反映。 B类：同区竞争市场与项目仍具有一定的可比性 聚银时代、领先国际 ;评比项目;;13年销售指标;1#经济指标