2014上海房产税政策.ppt

房产税政策讲解 货物和劳务税科 * 一、房产税的概念 房产税是一种财产税，它以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，每年向产权所有人或者房产的实际使用人征收的一个保有环节的税收。 房产税是一个较老的税种，新中国成立后，当时的政务院于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制时，对企业征收的城市房地产税并入了工商税，对外商投资企业继续保留征收房地产税。1986年国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，对国内企业和中国籍个人征收房产税。2009年1月，国务院废止了《城市房地产税暂行条例》。至此，内外资企业和个人统一征收房产税。 * 二、征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不涉及农村。 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征。 目前，本市建制镇的征税范围未全部覆盖，只有34个老建制镇部分地区属于房产税的征税范围。如嘉定镇、南翔镇、安亭镇，青浦的朱泾镇、亭林镇、张堰镇、枫泾镇等 闸北区行政区域内的应税房产均属于征税范围。 * 三、征税对象 什么是房产呢 ？ “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。 按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 本市地铁地下站厅虽属于地下建筑，考虑到它是社会公共设施，2010年明确暂不征收房产税。 * 四、纳税人 融资租赁的房产，由承租人按照房产余值缴纳房产税 ；分期付款的，由实际使用人缴纳房产税 产权属于国有的，经营管理单位为纳税人；产权归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人 无租使用其他单位房产，由无租使用纳税人依照房产余值代缴纳房产税 产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税 产权出典的，由承典人纳税 产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税 纳税人 * 五、税率 基本税率 1.依据房产计税余值征税的，税率为1.2% 2.依据房产租金收入征税的，税率为12% 优惠税率 1.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 2.个人出租按综合税率 * 六、计税依据——按房产原值计税 1.房产原值。 （1）《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 没有记载房屋原价的参照同类房屋确定。 改扩建要增加原值。 * 计税依据——按房产原值计税 （2）《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等6大系统，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 * 计税依据——按房产原值计税 （3）《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 2.一次性减除比例。本市房产原值扣除比例是20% 。 * 计税依据——按租金收入计税 对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根