如何及时催缴物业费用培训教材幻灯片.ppt

催缴物业费用要点及注意事项 5、杜绝拖沓思想。 包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。 * 如何及时催缴物业费用 第一部分：物业费包含内容及定价 第二部分：房屋入户时收取哪些费用 第三部分：日常收费具体时间安排 第四部分：物业费用收缴流程 第五部分：催费的方式方法及技巧 第六部分：催缴物业费用要点及注意事项 第七部分：常见拒缴物业费用情况 物业收费——贯穿整个物业管理服务全过程。同时，也能准确的反应出一个项目的总体管理服务水平(但可能也有特殊的历史原因，如拆迁安置等，从而影响项目的管理及物业费用的收缴)。 物业收费——和项目经理的重视程度、催费力度、工作效率、收费的时间安排、程序、催费的技巧、方式方法、收费人员的工作素养等因素，都决定着一个项目的费用收缴率。  第一部分：物业费包含内容及定价 物业服务费成本构成（即用途） 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、小型保养维修费用； 3、物业管理区域绿化养护费用； 4、物业管理区域清洁卫生费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理公司固定资产折旧费； 8、物业管理公司法定税费和企业利润。 为什么要交物业服务费？ 根据《物业服务合同》的约定，一个物业管理区域内除业主专有部分外，很多共有部分共有设施设备，而产生的公共事务，必须要有专业人员从事服务，才能保障小区内的正常生活秩序。这些公共事务包括：1、管理综合服务；2、清洁卫生服务；3、秩序维护服务；4、绿化养护服务；5、共用设施设备日常运行、保养及维修服务。 物业费如何定价 上述为普通住宅收费标准，但建筑面积高层5万平方米以上，多层10万平方米以上。多层、高层混合项目7万平方米以上（低于这些面积可以邀请招标）。 其他仍需要按市场公开招投标程序选定物业服务企业；高档住宅（住宅建筑面积144平方米以上超过50%的项目，为高档住宅）。别墅、写字楼等等按市场公开招投标原则，选定物业服务企业。不参照此收费标准，依据中标价格和前期物业管理协议收取。 第二部分：房屋入户时收取哪些费用 房屋入户时收取哪些费用 根据前期物业管理协议：（因为要涉及后期持续缴费，所以首次费用要规范、合理、解释清楚、到位）： 1、物业服务费:预收一年（物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)次月起计收，预收期不得超过12个月。）； 2、公共水电费:预收一年，标准先预算好，按实际发生额分摊或按户（装修起开始计算）； 3、垃圾清运费：入户时或装修登记时收取，标准按平方面积（岠江7元/和3元平方米）或 房屋入户时收取哪些费用 按户（明园直接是160平方米以下1000元和160平方米以上1500元）； 4、预收直饮水费；预收400元； 5、代收二次供水费；建议3个月抄表一次（水表自动停走现象较多），和缴费单或催缴单一并发放； 6、代收临时电费：（前期新项目接管时） 7、代收营业水电费：例如会所，不能赚差价损耗包括即可，以免影响正常的物业管理。 第三部分：日常收费具体时间安排 日常收费具体时间安排 每年上半年1-2月份（下半年7-8月份）填写并发完缴费通知单，主动上门缴纳应达到50%——上半年3-4月份（下半年9-10月份）发完催缴通知单及电话催缴和预约上门收取，收费率达到80%——上半年5-6月份（下半年11-12月份），上门催缴，收费率达到95%以上。考虑每年春节在1-2月之间，加上年终总结及考核工作，所以每年度上半年收费时间紧张，各项目要合理安排好时间，如项目缴费金额不大，也可直接按年度进行收取费用。 第四部分：物业费用收缴流程 物业费用收缴流程 发放缴费通知（公告栏或单元门厅显眼位置、制造氛围）——填写缴费通知单（全面涵盖所有应收费用）——填写催缴通知单（应和缴费单纸张有颜色区分）——电话催缴（短信平台提醒），预约收费——上门催缴（沟通、协调、处理解决问题）——法律文书催缴（律师函）——司法催缴，时效二年（仲裁或人民法院起诉，依据物业服务合同规定条款，前面三种最为妥当，因为毕竟业主是我们服务的对象，只有通过沟通，才能相互理解，促进以后工作） 第五部分：催费的