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【北美购房网】中资赴美投资商业地产的演变与趋 势 本文重点分析了中资在美国商业房地产投资的趋势，包括投资的物业类型和地 域特征，以及投资主体的演变，并结合目前境外投资政策收紧和美国商业地产 市场放缓的最新趋势，对中资在美国商业房地产的投资可能的影响做出分析和 预测。 美国商业房地产跨境投资概览 2016 年，美国商业房地产的投资成交额和来自海外的跨境投资额都有所下降。 全年商业地产投资金额为 4910 亿美元，虽较前一年下降了 10.2%，但仍处于历 史第三高的水平，仅次于 2007 年的 5710 亿美元和 2015 年的 5470 亿美元，详 见图 1。其中来自海外的跨境投资金额下降了三分之一，与 2015 年 131%的增 长率形成鲜明的反差。从交易类型上来说，投资额下降的主要原因是大型地产 组合包交易的减少，以及通过兼并收购地产类公司而获取物业的这种交易类型 的减少。不过，2016 年 670 亿美元的跨境投资交易金额仍处于历史第二高的水 平，仅次于 2015 年。 从买家类型来看，海外投资者的比重从 2015 年的 18%，下降到 2016 年的 14%，详见图 2 。虽然比重有所下降，但仍高于 201 1 —2 0 1 4 年大概 1 0 % 的 水平， 更高于 2 0 0 6 —2010 年大约 7%的水平。房地产投资信托基金（REITs） 的投资额也逐年下降，比重从 2013 年的 18%下降至 2016 年的 8% 。比重下降主 要是近期 REITs 股价不振，REITs 股价所反映的其持有的物业资产隐含价格低于 市场上的资产价格，而导致 REITs 更倾向于在市场上出售资产（而非购买资 产）以创造更高的股东价值。中小型私人投资者（非机构投资者或上市公司） 的比重有所上升，从 2013 年的 40%增加到 2016 年的 47% 。 中资赴海外投资概况 过去几年，中资海外房地产投资步伐加快，海外投资从刚开始的亚太国家和地 区（中国香港、新加坡），逐渐扩展到全球各地。其中赴北美投资额（主要为 美国）迅猛增长，超过其他区域成为中资投资的首选。 2016 年，中国投资者成为美国商业地产市场最活跃的买家，而传统的跨境投资 大国加拿大和新加坡的投资额则有所降低。根据美国商业地产分析机构 Real Capital Analytics 的统计，去年中国投资者赴美商业地产直接股权投资额为 162 亿美元，占所有国家赴美跨境投资总额的 22.4% 。中国也借此首次超过长期占 据首位的加拿大，成为最大的赴美商业地产跨境资本来源国。 在中国资本持续增加的同时，其他国家的赴美投资有所减少，这主要是由于美 国商业地产市场增速放缓导致投资吸引力下降，以及去年强势美元对于海外购 买力的负面影响。对长期占据海外买家首位的加拿大而言，其投资的减少主要 是受到石油价格下降和外汇波动的影响。 从投资的物业类型来看，过去几年中资对于美国成熟商业地产的投资主要集中 在酒店、工业地产和写字楼三种类型。其中酒店和写字楼主要集中在美国的门 户城市，例如纽约、旧金山和芝加哥。其投资的主要目的是分散投资风险和实 现美元资产的保值增值，在某些情况下也考虑到中资办公室租赁和中国访客的 酒店住宿日益增长的需求。另外，中资保险公司也通过投资基金份额间接持有 工业物流资产包，以期在强劲增长的工业地产市场中分一杯羹。此外，中资开 发商在过去几年，也积极在美国华人聚集的城市买地开发中高端住宅楼和综合 体项目，以满足中美两地华人的自住与投资需求。 从投资区域来看，中资主要集中在美国的一线城市（如纽约、芝加哥、旧金山 等），主要是为了保持大规模资产的保值增值，详见图 3、图4 。然而，由于一 线城市的净租金收益率持续下降，为了获得更高的收益，中资在二三线城市的 投资额在近两年也有所增加。例如，今年 5 月中国人寿购买的由 48 个中小型 工业地产物业组成的资产包，就是分散在美国的二三线城市。 中国赴美商业房地产投资主体类型的演变 回顾 2010 年来中国投资主体的变化，可以看到四轮的投资热潮。第一轮从 2010 年起，主体为国家主权基金和国有企业，例如中投、中国银行和工商银 行。由于这些机构的资金充足，较少受到金融危机的影响，所以能成为首轮“抄 底”美国商业地产的投资者。 第二轮自 2011 年起，主体为国内的地产开发商，例如