万科尝试微型户型遇到许多现实问题-第1财经周刊.docxVIP

万科尝试微型住房遇到许多现实问题2012年12月06日?10:57??《第一财经周刊》 　　万科对低收入微型住房的尝试，与荣丰2008截然不同。不管是租还是卖，小房子可以解决很多功能性的问题，但它最终还是绕不过一些社会符号。　　　　我要吃饭，我要洗澡，我要睡觉。　　OK。　　还要家庭，舒适性和更多隐私？　　No…t yet。　　想象一下，一个18平方米的房子，面积只比商场停车位稍大一点，你的床头可能顶着卫生间的玻璃，伸一下手臂，至多再迈上一大步，就几乎可以够得到屋里所有的物件—你当然也摆不下太多物件。　　这样的房子盛不下什么人生计划—即便是些很寻常的计划，比如结婚，生子，或者让它看起来更像一个家。　　在北京，有人为如此窘迫的生活付出的成本是70万元人民币。　　这是荣丰2008小区里最小户型的新成交价，它的使用面积只有13平方米，却是这个小区里最抢手的户型。有人想过把它当成一个真正的家，继而发觉类似的想法很幼稚。　　“这就是一个投资型的小区。”一位在此做了6年中介的人士总结说，“在这个小区买房的人，一般都是住个两三年就搬走了。”行情好时，他的同事一个月卖了10多套，他自己也卖了7套。这个小区在北京西城区广安门外，较好的地理位置吸引了不少炒房客。　　也有自住的。一个客户买了房刚装修好，甚至连灯还没来得及安，又决定把它卖掉，“因为老婆突然怀孕了，他觉得这房子还是太小了。”　　即便是用来当做婚房，看起来也并非体面。2008年，在金融街(5.99,0.02,0.34%)工作的罗玲和男友就近在这里买了一套35平方米的Loft，打算在这里结婚，他们重新粉刷了房间，还跑去宜家买了些喜欢的家具。　　但住进来之后，罗玲发现生活变得无法忍受。小区的空地上肆意堆起了垃圾山，蟑螂成灾。她甚至不敢在一楼呆着，怕蟑螂突然窜出来，而二楼更让她苦恼，因为楼上时常漏水。更糟糕的是房子不隔音，私生活成了一件尴尬的事。罗玲不怎么看电视，但热门剧她一部都没落下，那时有部片子叫《李小龙传奇》，她第二天还能和同事们讨论剧情。就连隔壁养的金毛犬的味道，也成了罗玲家气味的一部分—因为这个小房子只有一面窗户，并不通风，大家都喜欢把门开着，气味也顺便飘了过来。　　“这真是一个闻者伤心，见者流泪的地方。”现在回想起来，那段生活没给罗玲留下任何好感。她在2010年卖掉了房子，新主人也刚毕业不久，和罗玲一样在金融行业工作—荣丰2008是北京金融街周边最便宜的小区。　　荣丰地产在2002年时认为自己看到了一个巨大的市场。当时的荣丰地产董事长王征对媒体说：“我们曾经认真研究过市场，根据市场学原则，低消费群是最大的消费者。”他现在为荣丰控股(10.38,0.01,0.10%)集团董事长。2000年代初期，中国的人才流动刚变得比较自由，不过，在报纸及网站上刊登招聘启事的公司当中，仍有部分要求提供户口信息。　　王征口中的“都市飘族”成为了一个新的社会现象。这些人大都受过高等教育，在市中心上班，月收入在2000元左右，工作时间长，大部分来自外地，在北京没有根基。王征统计了一下，这样的人当时大约占北京市区总人数近一半，他们买不起大面积大总价的房子，但思想前卫，对生活品质又有一定要求。　　荣丰想把小房子卖给他们。它打造了荣丰2008楼盘—它有另一个有趣的名字叫做“非常男女”—在各种渠道刊登广告，做产品宣讲。而这种创新户型也挑起了媒体、消费者和地产业界的兴趣。　　如果仅从商业投资回报而论，荣丰2008是极为成功的。这个小区总共有17栋楼，6000多户，全部为超小户型，破了当年北京的商品房销售纪录—2002年11月的《北京日报》称，荣丰近10万平方米的销售面积，在发售5个月内销售达到95%。荣丰2008被评为“中国30大名盘”，王征也一战成名，跻身地产新锐人士之列。　　但这个小区在入住后不久就暴露了很多问题。　　人们发现，这个明星楼盘并不具备明星品质。限于当时的设计能力和成本问题，楼盘在销售之后出现了种种问题，甚至有十多名业主联名将公司告上法庭，他们的理由是，户型被开发商修改得过于密集，精装变毛坯，平层面积变Loft，原来承诺的一些公共设施也未兑现。更夸张的一条消息来自《京华时报[微博]》，由于部分楼板没有使用常规的建筑用预制板，居然用脚一跺就会碎裂。　　更多的不舒适感则来自社区环境。居民们抱怨小区人太多环境差，楼道里走廊两侧都是密密麻麻的门，它们一扇紧挨着一扇，丝毫没有美感；而那个局促的、未经开发商具体规划的10多平方米的空间，也不能满足更多的需求。一些业主遂以拒交物业费来表达心中的不满。物业也有苦难言—很多问题与开发商的设计理念相关，繁杂的人员状况也让物业在管理和清洁时力不从心。　　北京广安门外区域的房子已经卖到了每平方米五六万元。荣丰的定位和环境让它只能卖到一半的价格，优点则是出租和再销售都相对容易