店长交易基础培训120306.ppt

店长交易基础知识 陈静宇2012.03.06 课 程 目 录 1、税费基础知识 税费种类 税费计算基础； 市场指导价基础； 税费综合计算； 税费种类 房产交易的税费； 卖方要交的税费：印花税、营业税、个税、土地增值税、交易手续费； 买方要交的税费：印花税、契税、交易手续费、权证费； 其它费用：继承公证费、担保解押手续费、评估费等等 土地过户中的税费 土地权交易服务费 土地出让金 土地收益金（经济适用房上市交易或变更完全产权） 土地证登记费 其它费用： 评估费 译文公证费 担保解押费 网签费 首购查档费 土地证查档费 委托公证费 继承公证费 税费计算基础-（1）、权利来源时间 90年代旧版的产权证主要依据权利来源栏内的时间； 2000年代旧版的产权证主要依据产权证附记栏内的时间； 2008年后新版的产权证主要依据登记时间栏内的时间； （2）、住宅和非住宅的区别 住宅类：普通住宅、高档住宅、别墅类；权证上标注：住宅； 非住宅：写字楼、办公楼、车库、车位、附属间、店面、厂房、仓库等；权证上标注：商业等； （3）、普通住宅和高档住宅的区别 普通商品住房认定标准（下列标准有一项不符即算高档住宅）：（1）住宅小区容积率1.0以上（含1.0）;（2）单套建筑面积144平方米（含144平方米）以下;（3）鼓楼区、台江区实际成交单价低于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城区实际成交单价低于7000元/平方米（7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期间通过招拍挂方式取得土地的项目，实际成交单价低于10000元/平方米(10000元/平方米) （4）、其它税费必备知识 交易中心的计税原则：申报价和市场指导价就高； 商业按揭贷款中如流程为过户抵押合并、解押过户抵押三道合并及公积金贷款的流程方式，在申报时必须按照税后评估价申报； 目前商业按揭贷款大部分认可“低申报”（按照市场指导价申报），公积金要按照税后评估价申报； 容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 　　计算公式： 容积率=地上总建筑面积÷总用地面积 　　容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 　　绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低。 （5）、市场指导价表 市场指导价表中的福州市区域划分 （鼓楼、晋安、台江区）的一环路以内：是指白马路－湖滨路－北大路－华林路－六一路和闽江围合的区域； （2）市场指导价表 自然层：指建筑高度在2.27米以上的楼层；注意和产权证上的楼号区分； 市场指导价表中的市场价计算全部按照自然层计算；如：五四路的新华都广场楼室号是1206，但实际是在19层，不是在12层，基础价格12层为4800元/平方米，而19层为5100元/平方米； 住宅和写字楼的市场指导价相同； 电梯房（高层）按楼层分价格； 非电梯房（多层框架）； 多层砖混（混合构）； 附属间（杂物间）、阁楼（夹层）、非汽车位的基本价格取住宅基本价格的50%； 别墅类的要按照实际项目的类型，不能按照产权证上的类型，如许多别墅都写成##复式单元，但实际是别墅，在计算指导价时必须按照别墅类计算； 别墅主要分为独立别墅和连排别墅； 别墅类分2000年以后竣工和99年前2档； 商场店面分成根据面积分为3档； 商场店面按照地上和地下划分； 厂房和仓库按照结构划分2档； 车库和车位按照个为单位计算价格，并按照地上和地下划分； 计算公式 交易代征税费指导价=基本价格×（1+建成年份修正系数）×（1+其他修正系数） 市场指导价的计算 例1：晋安区新店镇秀峰路185号高佳苑一期8#503单元;面积：84.56；住宅； 从以上权证上可了解到得信息→ 1、确定房子性质：住宅，非别墅，商品房； 2、所在区域：晋安区二环外； 3、确定建成年限：约2005年； 4、是否电梯：楼梯； 5、有无其他修正：无 交易代征税费指导价=基本价格×（1+建成年份修正系数）×（1+其他修正系数） 2900×（1+20%）=3480 综合计算1 综合计算2 买方张某于2011年5月4日购买座落于仓山区浦上大道一品新筑19#408单元的个人房产，电梯房，自然层在第5层，成交价99万，现上述房产的产权证尚未办理，但已于2009年建成并交付使用，商品房合同面积为98平方米，产权人当时按揭购买开发商的合同价为5500元/平方米；现卖方需担保解押该房产，买方使用