抵押划拨土地使用权课件.docxVIP

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其它附着物所有权可以转让、出租、抵押：?（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；?（二）领有国有土地使用证；?（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；?（四）依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。?转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章、第四章和第五章的规定办理。《物权法》的颁布实施对土地管理工作影响《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，于2007年10月1日起施行。《物权法》调整的是因物的归属和利用而产生的法律关系，《物权法》所指的“物”包括不动产和动产。按照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民事通则〉若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释土地属不动产的范畴，土地亦成为了《物权法》调整的对象。显然土地管理工作不仅仅是对行政权力的行使了，《物权法》的实施必将对国土管理工作的思路、方法、内容和程序带来及大的冲击和震撼，其影响力将是巨大的。《物权法》涉及土地管理方面的内容很多，涵盖了农村土地管理、国有建设用地管理、土地登记管理等多个方面，它的颁布和实施对国土管理工作带来了挑战，同时对进一步完善国土管理工作亦带来了机遇。笔者根据多年的工作经念，结合学习《物权法》的心得体会，就《物权法》对国土管理工作的影响，谈一谈个人的一些看法和思考。??? 一、物权法的实施对农村土地管理工作的影响??? 物权法实施对农村土地管理工作的影响，集中表现于征收农村集体土地、农村宅基地的管理和农村集体建设用地的管理等方面。?? （一）土地征收工作的难度加大，要求将更加严格。??? 《物权法》第42条第1、2、4款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”，第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地”。《物权法》对集体所有土地征收的依据、原则、内容等以及禁止违法征地给予了更为严格细致的规定；根据《土地管理法》的规定，征地补偿应当按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿数额。原来的土地是耕地的按耕地的标准补偿，原来是林地的按林地的标准补偿，是草地的按草地的标准补偿；而《物权法》对于补偿范围、补偿对象和补偿标准的规定是要求征收集体土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益，体现了征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则；《物权法》第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿”。土地承包经营权是在集体所有的土地上派生出来的用益物权，土地承包经营权人是享有用益物权的权利人，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿，任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。 2002年实施的《农村土地承包法》第16条对承包地的征收补偿做了原则性的规定：“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”，而《物权法》对承包地征收补偿的依据、原则、内容予以了明确。《物权法》的实施必将对政府征收农村集体所有土地带来了极大的挑战，一方面，征地成本增加，地难征了，另一方面，城市的发展急需用地，如何解决这一对矛盾，是摆在我们面前的课题了。事实上东部一些沿海发达地区在国家加强宏观调控之前已较早的完成了与其城市发展相适应的土地二元制所有制结构向一元制的转变，而真正受冲击、影响大的是中西部欠发达地区以及二、三级城市，这些地方正在加大城市化的进程，而地方政府财力又有限，在征收集体土地过程中即要维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活，又要满足城市发展的需要，这就要求政府，在土地管理上真正作到集约用地、节约用地，特别在工业用地的供应上，要学习借鉴发达地区和城市的管理经验和理念。?? （二）农村宅基地的管理将会成为一个新的课题。??? 目前我国宅基地管理一直遵从的是“一户一宅”，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，宅基地使用权不得