天弘天方-上海银行-上海恒盛广场项目专项资产管理计划.ppt

目录 一、资管产品基本要素 二、资管项目简介 三、项目优势分析 四、发行机构简介 一、资管产品基本要素 一、资管产品基本要素 产品名称：天弘天方- 上海银行-上海恒盛广场项目专项资产管理计划 发行机构：北京天地方中资产管理有限公司 融资规模：人民币2.9亿元 融资期限：24个月 预期收益率：A类：100-300万（不含）：9.5%/年 B类：300万（含）以上：10%/年 收益分配：半年分配利息 资金用途：天方资产将资管计划募集资金用于向上海弘晔房地产有限 公司发放委托贷 款，资金用于上海奉贤恒盛广场项目的开发建设 还款来源：第一还款来源为项目销售收入；第二还款来源为担 保人恒盛地产 综 合经营收益。 一、资管产品基本要素 风控措施（一） 1、土地抵押 评估价值7.8亿元的项目地块土地抵押，抵押率42.31%。 2、担保措施充分 担保人：恒盛地产控股有限公司 担保人：上海鑫泰房地产发展有限公司 3、资金归集 设立资金归集账户，资产管理计划存续期间，项目销售收入的50%进入资产管理计划开立的资金归集账户，并对归集账户做如下限制：资管计划结束前三个月，该账户资金余额应不低于1亿元；资管计划结束前两个月，该账户资金余额应不低于2亿元；资管计划结束前一个月，该账户资金余额应不低于3亿元；如果资金归集账户在上述时间节点的余额低于上述额度，则恒盛地产有义务补足该账户余额至3亿元 一、资管产品基本要素 风控措施（二） 4、大股东承诺 恒盛地产承诺在资产管理计划退出前，不得要求项目公司归还 恒盛地产或其关联方对项目公司的借款本息。如果项目公司在开发过程中出现资金缺口，由恒盛地产承诺补足 5、经营管理跟踪 密切跟踪被投资人的经营状况，动态分析与评估被投资人的还款能力，对被投资人发生的重大事项及时进行报告，并及时提出有针对性的风险控制措施 6、 检查评估 进行定期和不定期检查，形成相关的访谈纪要，随时关注该客户的管理层变动情况和企业日常管理情况，动态分析与评估申请人的还款能力。一旦发现该客户管理层发生重大变动或日常经营管理出现重大变动，及时采取应对措施 二、资管项目简介 二、资管项目简介 上海弘晔是恒盛地产在上海市奉贤区设立的项目公司,负责奉贤区地产项目的开发建设。项目地块为出让地，由上海弘晔通过出让方式取得，位于上海市奉贤区光明镇2街坊1/14丘和1/15丘的两个地块，性质为商办用地。土地出让金合计约14亿元，已于2009年缴清，并已取得《建设用地规划许可证》。 项目总用地面积40,667.5平方米，建筑面积为约12万㎡，容积率为2.2，项目总投入预计为15亿元，已投入资金合计约4亿元。 项目地块呈规则四方形，基地地势平整，5号地块部分建有简易活动板房，7号地块建有临时接待中心，均易于清理平整，建设条件良好。7号地块商业项目为地铁上盖项目，将与上海市地铁5号线延长线金海站站厅层无缝接驳。 二、资管项目简介 项目地理位置（城市级与街道级） 项目地块 三、项目优势分析 三、项目优势分析 优势1 本产品投资类型为房地产类。对于稳健型人群来 说，房地产是属于相对比较稳定的投资方向，若产品到期后项 目方无法偿还贷款，至少还有房产可以偿还贷款，而其他股权 类、债券类、资金池类、基础建设类，到期无法偿还贷款的话 很可能会一无所有；对激进型人群来说，房地产项目收益属于 市场较高甚至最高收益，以过去一周的信托产品为例 三、项目优势分析 从此表可以看出，商业地产项目小额收益高达10.80%（比其 他类型高1%左右），大额平均收益可达11.67%，而其他收益大 额（除了自主管理型）收益不到10%。 类别 数量 所占比例 小额平均收益 大额平均收益 商业贷款 3 20.00% 8.87% 9.87% 基础设施 7 46.67% 9.17% 9.97% 商业地产 3 20.00% 10.80% 11.67% 自主管理 1 6.67% 8.00% 12.00% 政府安置房 1 6.67% 9.70% 9.70% 三、项目优势分析 优势2 第一还款来源为项目的销售收入，本项目地理位置优 越，周围交通便利，基础设施完善，每天客流量极大。 项目可销售面积约10万平米，预计销售价格约26,000元，假 设全部销售，预计销售收入28