地产最佳销方案.pptVIP

2007年9月;前 言;（一） 本报告力图从宏观上对项目的营销有一个完整的、系统的整体把 握， 以便于在营销节点执行的控制和操作 （二） 本报告倡导“品牌----营销一体化”思想。成功楼盘的销售不仅仅是 在销售产品，而是与产品相关的文化以及所引导的生活方式密不 可分，品牌与营销二者相互制约，相互促进。 （三） 本报告以可操作性为目标。在提供建议和方案时，充分考虑到发 展商配置人力资源、资本资源和社会资源的能力，不提超越发展 商能力之外的方案。;本《营销策划执行报告》的实施，需要一些基本的前提条件。 （一）实施者对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。发展商只有对地产营销及其运作的 规律、特点有一个清醒认识，才会意识到本报告的价值、意义和创造性；相反，若???施 者对地产营销没有一个基本认识，对本报告的理解、实施都会存在难度。 （二）发展商决策的科学化与理性化。项目营销运作有一个较长的时间周期，同样，本报告的 实施也有一个过程。在一个较长的实施、运作过程中，事情遭遇波折势所难免。如果一 碰到波折就轻易改变方案，本报告将难以达到预期效果。 （三）必要的资金保证。发展商应按目前市场中，品牌项目运作的惯常营销费用标准，保证推 广费用的投入，才能保证本营销方案的顺利实施。;明确本项目营销执行策略方向 确定在策略指导下的执行工作内容;方案营销核心目标 ;目标客户群注重生活品质的价值取向； 项目所在片区城市化发展的趋势； 项目依托的自然、生态的生活环境 营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质； 三方地产实力打造信阳首席高尚品牌社区的决心；;方案执行纲要;;;4、住宅开发风险较高，仍将度过一段低迷的时期 住宅放量，导致供应远大于需求，需要一定时间的消化 当地居民的购房缺乏热情，而且存在福利房、单位集资房，对于住宅开发商而言 并不是很有利的。 消费者对好产品的认知、价格与价值的接收是需要一定的时间 由于人们住房意识的增强，伴随着老城区的拆迁改造，性能价格比较好的住宅楼 盘还是有一定市场的，但又将面临价格、品质与人们的消费认知之间的对接。也 就是说即使信阳市场上出现了好的产品，消费者对“好产品”的认知还需要一定的 时间来鉴别和认可。 消费者的需求量缺乏强有力的支撑 住宅市场化进程相对较滞缓，无论是开发商的开发理念还是行业环境都需要一定 时间的培育。;;;方案执行纲要;;;1）区域劣势 区域在老城区相对比较偏的地方，不是城市主要的发展方向，周边商业、公园、 交通、学校及医院等公共配套设置差人气不足。 2）品牌劣势 由于凯旋城是三方地产在信阳开发的首个项目，开发商在信阳的知名度不高。随着房 地产市场的逐渐成熟，客户对于企业品牌也更加重视起来，但我们的品牌优势并不明显。 3）、品质提升抗性 发展商现存急功近利的发展心态，对项目品质的提升也有一定的影响。;;;项目核心价值体系：;;;无论是项目的先天条件还是后天的条件，项目的目标客户群肯定是当地中高层次的人士，这群人士有什么样的特征呢？他们对住宅最关心的特点又是什么呢？他们的消费行为习惯是什么呢？他们的偏好又是什么呢？回答这些问题后，我们就能对项目的目标客户群有一个清晰的了解和理性的认识，才能在项目包装定位、营销推广上有一个明确的目标和既定的诉求对象，才能有的放矢，使我们的包装推广落到实处，所以推广这群人最感兴趣的东西，包装这群人最喜欢的包装。适当的超前倡导、引导优质的生活方式,是本楼盘营销的关键所在。;;;大都是中、高收入阶层 年龄特征大都在30—50岁左右，三口之家居多； 部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认同； 生活相对比较低调，环境景观好的位置购房； 对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视； 对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。;区域位置;我们的问题; 一个启示：当一个客户去商场购买或评价一个商品的时候，对价格的实际上的感觉——不是贵不贵，而是值不值。宝马车价格高，没有人觉得它贵，因为高品质产品物有所值。不买只有2个原因，消费不起，或者不需要。;塑造价值、提升品质感！！！ 将是客户心理需求价格与项目实现价值均衡的法码！;;;“本项目”选择购买最低价格的计算 C = 1.8，∑qn = 65，∑tn =66。 p =∑qn·∑tn /C = 2346元/平方米;0;;方案执行纲要;营销总纲;通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在激烈的竞争环