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第一节房地产开发的概念 一、概述 1、房地产： 房产和地产总称。包括房产、地产、房地产三种形态。 2、房地产开发：房地产开发是指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划的要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。 3、作用： （1）、房地产开发和经营是社会经济发展的重要组成部分； （2）、房地产开发业的发展是生产社会化的必然结果； （3）、房地产开发已成为我国的支柱性产业； （4）、改变了我国社会经济发展的总体结构。 二、房地产开发商及其开发队伍 1、开发商的特性 　　角色定位——影视导演 　　分类：按资质分四级 一级资质 　　1．注册资本不低于5000万元； 　　2．从事房地产开发经营5年以上； 　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续5年建筑工程质量合格率达100%； 　　5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故 1．注册资本不低于2000万元； 　　2．从事房地产开发经营3年以上； ?? 开发商 3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续3年建筑工程质量合格率达100%； 　　5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故。 1．注册资本不低于800万元； 　　2．从事房地产开发经营2年以上； 　　3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续2年建筑工程质量合格率达100%； 　　5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 　　7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　8．未发生过重大工程质量事故。 1．注册资本不低于100万元； ?? 开发商 2．从事房地产开发经营1年以上； 　　3．已竣工的建筑工程质量合格率达100%； 　　4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 　　6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　7．未发生过重大工程质量事故。 　　一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的，并不是级数越高就代表开发商资历越高。 2、开发商的社会声誉: 开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民接受。 　　　我是全国人民最想揍的第三个人，第一个是小泉，第二个陈水扁——任志强 　　　　房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。 ——温家宝 3、开发队伍：开发商在开发队伍中起组织作用。 三、开发商及其合作伙伴 1、土地所有者或当前的使用者 2、政府及政府机构 3、金融机构 4、建筑承包商 5、专业顾问：建筑师、规划师、景观建筑师、环境顾