滨水香苑营销推广策划案.docVIP

滨水香苑营销推广划“滨水香苑”营销推广事项推广手法、推广策略、卖点挖掘、推广渠道选择等。 ?第一部分、项目推广策划一、项目推广策略 ?1、 项目推广原则（1）、符合宏观经济环境和政府发展政策；（2）、切合消费者心理因素，投其所好；（3）、分析把握产品情况，结合时机、分期利导；（4）、挖掘产品优势，适时传播；（5）、构筑项目形象，立基品牌；（6）、最少资金投入获取最大效益； ?2、 推广策略越西房地产市场现状和项目SWOT为基础，对本项目市场推广策略做以下建议：概念引导：其一，滨水香苑所铸造的“越西人文社区”在越西本地属于的品楼盘，但对于消费者来讲，其目前所领略到的品质“世纪城”；其二，在项目销售之初为期房销售，项目所蕴涵的品位真谛难以无法鉴赏。因此，结合以上因素，有必要对项目在销售之初进行相应的概念诉求，使消费者通过概念的感悟，领略到不同凡响的“品位”生活概念，进而对本项目产生项目的形象意识。形象先行：形象是建立消费者好感度的直观因素，好的形象向来带来好的评价。而形象宣传主要安排在项目销售筹备期。因为该阶段楼盘硬性条件尚不成熟，同时在广告法制约下，项目相关内容暂不允许宣传，所以多为形象阐述。而对于滨水香苑来讲，除以上原因之外，原于其领先的市场定位，在项目全盘呈现之前，消费者暂无法企及，因而必须通过先树立形象，引起市场好感度和向往度，续而为产品以姿态浮出创立先决条件。借势造市：通过前期的概念引导和形象宣传，必将上升市场期望值，于此之时，充分利用这一时机，在消费者期盼之中，迎来开盘。分期推广：目前越西在售项目多为分期销售，其一，滨水香苑所倡导的居住概念，在越西属于新生事物，通过分期推广先推出部分单元试探市场，可以为后期其他单位推出提供前车可鉴有效经验；其二，分期推广通过不同阶段推出不同的系列主题，有利于创造多元化竞争优势；（如针对购买的消费群体，我们提出迎合其品位的居住概念，拨动其心弦产生共鸣）。其三，从产品自身特点来讲其物业形态包括多层、和商铺，通过分期推广，市场宣传更具针对性和灵活性。 二、项目推广方式1、 分期推广根据越西市场环境和滨水香苑自身情况，特此建议项目分期推广，每一期推广内容包括：第一期：推出多层，试探市场诠释：第一期推出项目多层近一半的单位，原因是：首先多层客户群较广，市场需求空间相对较大，销售较顺畅；其二，第一期推出的单位相对较少，有利于快速在市场上产生热销局面，为后期推广埋下伏笔。第二期：推出多层单元和 诠释：首先从消费者心理出发，通过第一期的热销，产生市场对本项目的认可，从而促进项目美誉度提升，从精神意识上提高购买者自豪感，促进其购买“滨水香苑”满足彰显自我的心理需求。其次从产品开发角度出发，第二期滨水香苑景观环境，促使其下单说服力更强。当然任何一种市场推广都会有其一定的利弊，本推广方式所面临的问题为：。解决方式：通过广告诉求，截准备去其他项目购买，使其产生观望心理，为本项目推出聚集潜在消费群体。目前项目周边环境不够成熟，无论是商铺销售周期或价位都将大大折扣，因此商铺放在第期可以借助第一期所带来的人气，提高性价比，获取良好的市场盈利空间。第三期： 根据市场情况适时推出第三期 2、 推广方式建议根据市场调查，越西消费者对尤为注重，因此为提高本项目销售初期市场竞争力，建议少部分景观园艺和住宅同期建设，景观初具轮廓时，停止营建，重点放在住宅建设上，住宅基本竣工时再开建细部景观环境。该方式在销售初期，不仅可以通过景观营建更大吸引消费者眼球，同时对于销售价位的推广也有一定的利好消息。在推广方式上，建议楼盘正式开盘前2—4周左右开始接受内部认购，推出部分目前正在开发建设的楼座，正式开盘当天推出少量景观和朝向最好的单位刺激市场消费欲望，为开盘制造声势。 3、 价格定位及销售策略（1）、价格定位（第一期多层起步价）根据意向调查，对滨水香苑目前所在区域，认可度00—2300元/㎡，元/㎡，根据消费者购物心理系数分析，实际价位因在消费选择基础上上调20%，那么实际值应该为元/㎡。从消费者心理分析，目前消费者对于“什么样的物业卖什么样的价，高品质楼盘价格自然水涨船高”的普遍规律持认可。因此基于以上因素，建议本项目第一期开盘均价定为：元/㎡诠释：其一，本项目定位为越西人文住宅区，根据越西消费者消费心理，价格自然要与定位匹配。其二、目前高端商品房市场已达到该水平，同时消费者对该区域也持认可趋势。备注：从市场调查数据得出，多层消费者普遍接受第三层，而其他在售项目三层价位相对较高，因此建议同单元不同楼层销售价格趋势，以三层为值高点，一层——三层价位递增，三层——五层价格适当递减。该价格定律只作为基本规律，详细定价还将根据朝向、景观系数等多方位因素进行适当调整。? （2）开