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建筑物区分所有权制度法律问题探究 　摘要：随着我国住宅商品化体制改革逐步深入，建立和完善建筑物区分所有权制度，为正确处理和有效调节我国社会主义经济体制改革中各种利益关系提供法律依据，成为理论和实践上亟待解决的问题。本文对建筑区分所有权制度基本理论研究的基础上继续向前迈进，在继承吸收准筑物区分所有权制度基本理论的基础上，对建筑物区分所有权制度理论中更具体更细微的问题进行分析，以求对这一制度的完善有所裨益。 关键词：建筑物区分产权;专有权;共有权;成员权 Abstract：Along with our country the residence commercialize system reform gradually thorough, the establishment and perfect building classifies ownership system, is exactitude processing with effectively regulate our country socialism economic system reform in various benefits relation provide law basis, become theories and practice the last to need the problem for resolve. Continue to move forward in the foundation that this text studies to the basic theories of the ownership system of the building distinction, in absorption o build the thing distinction ownership system basically theories of foundation, to building distinction ownership system’s more concretely smaller problem in the theories carry on analysis, in order to this system of perfect have benefit. Keywords：buildings differentiation property right; patent right; public right; membership ; 2007年3月16日，十届全国人大五次会议《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。至此，建筑物区分所有权制度在我国得以正式和全面地确立。标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用的层次不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。 ; 一、建筑物区分所有权基本理论 1.建筑物区分所有权概念 建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分、共有部分持分权以及因共同关系所生之成员权所构成，即建筑物区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共有关系所生的成员权三要素所构成的一种特殊所有权。 2.建筑物区分所有权的特征 作为物权法范畴下不动产所有权的一种特殊种类，区分所有权必然首先具有物权的一般属性和不动产所有权的特征，也必然拥有其特定形式下的特殊性。 第一，建筑物区分所有权的整体性。建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物所享有专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成的有机统一体。区分所有权是由上述三部分权利组成的有机统一体，而不是简单相加。 第二，专有部分的主导性。所有权转移中，共有部分所有权和成员权对专有部分所有权具有附随性；不动产交易公示形式中，仅对专有部分进行登记公示，专有部分公示的公信力及于共有部分所有权和管理权；专有部分所有权，决定了按份共有部分持有的比例，决定了对共有部分使用和受益范围或者比例，也决定了对共有部分相应义务的承担份额；专有部分面积大小，决定了区分所有人的成员权大小。 第三，区分所有人之间关系的紧密性，权利义务关系的复杂性。区分建筑物的各专有部分像火柴盒一样紧密地砌在一起，彼此通过共有部分相连接。专有部分之间有千丝万缕的联系，为了整体利益最大化，彼此必须相互协调关