长沙梅溪湖大盘项目市场调研分析7项目竞品全案_92p_前期策划.ppt

整体规划情况 项目一期规划有8栋高层住宅，2013年3月底首期开盘推出1、7、8栋，80-126平米N+1、N+2户型。 户型 面积段（㎡） 推出套数 占比 销售/比例 1+1房 77.66㎡（F户型） 106 38.68% 72/67.92% 2+1房 97.33㎡（E户型） 106 38.68% 98/92.45% 87.44㎡（B户型） 15 5.47% 7/46.6% 94.13㎡（C户型） 15 5.47% 15/100% 3+1房 128㎡（A户型） 32 11.67% 32/100% 合计 94-126㎡ 274 100% 224/81.75% 未来预计推售情况 2#108套房源，11826㎡建筑面积； 3#108套房源，11826㎡建筑面积； 4#108套房源，11826㎡建筑面积； 5#108套房源，11826㎡建筑面积 总计540套房源，5.9万方建筑面积 主力产品户型分析 优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，居住舒适度高； 劣势：无明显劣势 优势：户型周正N+1设计；动静分区明确；多空中花园设计； 劣势：客厅开间相对较窄 优势：N+1设计；动静分区明确；客厅，主卧、均南向设计，居住舒适度好，多空中花园设计 劣势：户型不周正； 96㎡2+1房 89㎡2+1房 80㎡1+1房 126㎡3+1房 94㎡2+1房 优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧双南向设计，空中花园设计，赠送率高； 劣势：无明显劣势 优势：户型周正N+1设计；动静分区明确，客厅，主卧，次卧均南向设计，居住舒适度高； 劣势：无明显劣势 主力产品户型分析 客户属性分析 项目入市不久推广未能 完全影响市场， 目前客户主要以长沙本地客户为主，其中河西客户居多， 年龄大多集中在35-50周岁段，预计有部分外地客户以及周边拆迁户。 项目目标 客户群 客户构成 客户来源 客户年龄 职业 置业次 数 关注点 占比 河西客户 汽车西站、麓 谷、大学城、 地缘周边 25-35岁 泛公务员（公 务员、医生、 教师）、私营 业主、岳麓区 写字楼白领 首次置 业和首 次改善 居多 品质 55% 地市客户 邵阳、常德、 衡阳、娄底 30-40岁 公务员系统、 私营业主 首次改 善和多 次改善 居多 教育、区域 发展前景、 地段（与老 家交通便 利）、品质 30% 河东客户 （雨花区（高 桥）、芙蓉区 （五一路沿 线）） 30-40岁 私营业主、写 字楼白领及公 务员 首次改 善和多 次改善 居多 环境、教育 品质、价格东客 15% B 市府板块分析 北城板块 麓南片区 市府板块 尚东板块 南城省府板块 月湖板块 市中心板块 麓谷板块 梅溪湖板块 金星北板块 经开星沙板块 武广新城板块 东城板块 滨江新城板块 竞争分析/板块竞争——市府板块 城市宜居功能定位 以景观、配套资源价值为依托, 以交通价值为支撑, 以商业、商务价值为提升； 板块范围： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域， 板块商业(商务)： 板块内现有荣湾镇,望城坡,观沙岭成熟的3大商圈 未来桐梓坡路沿线及金星路沿线的含大体量商业项目开发,将有新型区级商业中心形成 市府周边已有少量写字楼项目开发,未来随着配套设施的逐步完善,将逐步形成氛围更浓厚的行政商务氛围 交通情况： 高起点交通路网规划建设,区域内路网发达, 通达性好，未来随着多条过江大桥及隧道的动工建设完成,全城通达的交通便利性将逐步提升； 地铁2号线,城际轻轨（建设中）将进一步完善立体交通体系,缓解河西至河东的交通压力 景观资源： 人文,生态环境突出,现有景观资源以岳麓山及区域型生态公园为主, 未来重点是打造西湖文化公园,进一步提升生态宜居环境 配套资源 人文教育资源突出,从幼儿园至大学全配备优质名牌教育 医疗资源同样突出,如湘雅付三,肿瘤医院,武警医院等 项 目 总建面积 (万㎡) 园林风格 外立面 在售户型 面积区间 （㎡） 当前售价 （元/㎡） 备注 高信·向日葵 18.7 欧式 北欧 二房、三房、四房 79-81、89-128、132-148 7000 　 长房时代城 43 现代 现代 公寓、二房、三房 37-43，87-143 7000 恒大华府 50 英式 欧式 公寓、二至五房 85、89-233、147-328、375 7800 送1600元/㎡精装　 沁园春·御院 36 中式 新古典主义 一房、二房、三房、四房 43-68、83-103、96-141、127-151 7500 　 西山汇景 19 欧式 现代 三房、四房、叠加别墅 127-131、145-170、211-238 7500 北京御园 55 新亚洲 京派现代建筑 二房、三房、四房 91、129-147、138 6200 　 永