2012年04月27日重庆中德·茵莱国际项目价值沟通.ppt

CLIENT 客户： 重庆中德地产集团有限公司 RESEARCH机构： 重庆协卓房地产顾问有限公司 TIME提交时间： 2012.04.27;项目本体;项目地处两路工业园区东区，以重庆服装城和物流中心为重点，全力打造重庆航空城，把两路工业园东区建设成为产业高度集中、经济高速发展、社会高度文明的“三高园区”，未来形势看好;项目总用地 6.9万㎡，总建筑面积约为27.5万㎡，综合容积率额为3，商业面积约为7万㎡，建筑密度26.4%，同区域内属中等规模项目;地块内部分析;地块外部分析;项目所属区域，道路体系完善，在回兴设有轻轨3号线站点，附近公交线路缺乏，未来交通将逐步完善;两路东区紧邻保税港，未来的内陆政策开放最高地，高端企业云集；打造“国内顶级”服装城，未来将成为中国西部服装产业基地;土地属性清单;本项目土地不动产属性为：发展中潜力型为主/规划中潜力型为辅;产品类型;项目规划：整个小区由13栋高层住宅、1栋写字楼、1栋公寓式酒店、沿街商业与地下车库及配套设备用房组成;项目本体;“首次置业”和“首次改善置业”人群 与本地块的匹配程度最高 地块对应购买属性趋同于区域整体特征，主要以年轻人群的刚性需求类首置及首改人群;——KEY1：支撑溢价、提升品质资源不足， 需提升产品附加值，支撑产品溢价空间 ——KEY2：均好的产品配比，与区域房产市场消费特征契合， 但产品同质化严重;关于市场;向北：适宜城市建设区面积约400平方公里，现有城市建成区约为62平方公里。由于可以直接依托北部新区的政策优势和现有的城市建成区，拥有机场、港口、火车站等交通枢纽，其综合发展优势明显有较强的发展动力。;GDP：初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。;关于市场;整体调控从严 VS 为刚需而松;地方屡松 VS 中央屡禁;关于市场;3月成交情况： 成交总面积：为31.48万㎡（2月为19.3万㎡），环比上涨63%，同比上涨31% 成???总套数：为3228套（2月为2272套），环比上涨42%，同比上涨15% 贷款利率重回基准，3月成交量大幅上涨;渝北区预售： 新办预售项目数3月共计6个，环比上涨200%，同比下跌67% 新办住宅面积3月为99583㎡，环比上涨500%，同比下跌78%;图：3月渝北区高层线上开盘情况;东区主要竞品楼盘布局图;空港新城主要竞争楼盘布局图;;规划中…;;个案研究——环山国际;个案研究——汀香树;个案研究——旭辉新里城;个案研究——华港翡翠城;个案研究——润丰水尚;个案研究——泽科港城国际;产品——以50-75㎡紧凑型两房为主流产品线，东区小户型项目较多 价格——总价集中在35-50万，套内折后单价在6600元/㎡左右，为主城区价格洼地 客户——主要以渝北区低收入客群为主，多为区域首置、首改客户 品牌——区域品牌项目众多，竞争态势激烈 营销——多以概念营销为主，符合青年置业客群喜好 资源——临近城市干道，通达性、项目昭示性较强；自身景观配置;关于市场;运营要点;运营要点;;运营要点;高举高品质高打性价比，项目销售利益最大化;看清自己：三大维度，两个问题;定位分析三大维度——市场 ;项目定位;定位分析三大维度——品牌 ;本项目的市场定位是什么？ 本项目在市场中的角色是什么？;;???目定位;两江核心·励志生活圈 ——放飞梦想励志起航生活社区 Inspire Living Territory ;谁？在这里工作在这里生活？;;;;;;;东区客户定位分析;东区客户定位分析;项目定位;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;关于推盘;;展示策略——片区控制;12年10月;营销策略;第一阶段 形象树立期（品牌入市）（12年11月-12年12月）;营销策略;营销策略;营销策略;推广渠道;推广渠道;推广渠道;推广渠道;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;Thank You !