房产税知识培训-肇庆地方税务局.pptVIP

房产税知识培训;一、房产税的概念及基本税法依据; 二、房产税的纳税人; 三、房产税的征税对象和范围;四、房产税的税率; 五、房产税的计算依据; 上述所说的房产原值是指计算房产税的房产原值。怎样确定计算房产税的房产原值？ 根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 以上规定自2010年12月21日起执行。;现就上述政策有关问题解答如下：;地价如何确定 根据文件规定，地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。具体而言，取得土地使用权所支付的土地出让金等价款、契税等其他相关税费、填土费用等对土地进行开发的成本费用均为地价的组成部分。;土地价值是否应在不同房产中进行分摊 问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。 答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。;宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价 问题：当宗地容积率在0.5—1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。 答：按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。;非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除 问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。 答：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。;举例说明：; 案例二：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，其中6000平方米为应税房产，另外2000平方米为非应税房产。 计算该宗地容积率＝8000÷20000＝0.4， 计算每平方米平均地价＝2000÷20000＝0.1万元每平方米， 因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=6000平方米×2×0.1万元/平方米=1200万元。; （2）宗地容积??不低于0.5 案例三：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积10000平方米，全部为应税房产。 计算该宗地容积率＝10000÷20000＝0.5， 因此，计入房产原值的地价=全部地价=2000万元。; 案例四：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积10000平方米，其中7500平方米为应税房产，另外2500平方米为非应税房产。 计算该宗地容积率＝10000÷20000＝0.5， 计算应税房产所占地价的比例＝7500÷10000＝75% 因此，计入房产原值的地价=全部地价×应税房产所占地价的比例=20000×75% =1500万元。;⒉企业有规划未建成的房产如何计算？; （二）从租计征：对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。;六、房产税应纳税额的计算;七、房产税的税收优惠; 谢谢大家！