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地铁商业规划与开发策略 地铁商业规划与开发策略 地铁商业随着城市轨道交通网络的搭建快速发展，如何利用地铁带来的巨大人流成为地 铁商业首要解决的问题，如何将其转化为实实在在的商业机会更是各大商家、众多投资商目 前都无法看得清晰，解得明白的问题。下面我们就试图理清地铁商业脉络，还其真实面貌。 一、 各大城市地铁商业发展现状比较 地铁商业之于城市的作用与城市本身的地理形态、商业发展程度、经济发展基础、居民 消费习惯等诸多旧有的体系休戚相关。地铁商业是否能在该城市存活并快速成长，甚至影响 或决定城市商圈存废则要看其是否能顺应城市发展脉络，是否能合理规划开发。从现有的四 大城市的地铁商业发展状况来看，我们可以做出一些经验性的评判。 表：中国四大城市地铁对比 城市 全长 日均客运量 地铁地下商业街举例 地铁上盖商业举例 基本现状 北京 113.4 210 万人次 西单地铁站及西单商场连接 凤凰置地广场（酒店、 地下商场经营状况不理想， 公里 的地下商贸市场，面积较小 写字楼等综合项目） 地铁上盖物业以综合体居多 上海 128.01 178.4 万人 静安伊美时尚广场、人民广场 徐家汇港汇广场、中 客流量较大的几大地下商场 公里 次 迪美购物中心等主要地下商 山公园龙之梦等上盖 发展较好，但很多商城存在 场主要经营服装饰品，目标锁 商业；上海科技馆地 规划欠合理，有同质竞争； 定时尚青年男女 铁上盖公建等 主要的上盖商业状况良好 广州 100.03 132.88万人 流行前线和地王广场目前该 体育西站上盖天河城 不管是上盖或是地下商场， 公里 次 商场的客流量保持在数十万 广场目前出租率达 95 经营状况都较好，并且由于 人次以上，其租金达到 500 ％，首层租金为 1100 地铁在天河区的连通，形成 元/平米/月 －1900 元/平米/月； 了该区的爆发性增长 烈士陵园站上盖中华 广场出租率达 85％ 深圳 21.866 28.3万人次 东门站的金泰地铁商城和科 目前没有具代表性的 总体商业气氛缺乏，地铁并 公里 技馆站的华联街经营一般 地铁上盖物业 没有形成网络无法吸引人流 资料来源：五合智库 目前上海、广州的地铁商业相比北京、深圳发展较好，如需排名，依次为广州、上海、 北京、深圳。尽管广州、深圳同属于一个经济圈内，但由于地铁的通行轨迹及城市地理脉络、 发展程度均有所不同，导致最终的地铁商业的发展有天壤之别，下面我们就以这两个城市的 地铁商业为例，探讨城市地铁商业规划时所需要注意的一些问题。 （一）深圳地铁商业 深圳地铁商业一直没有出现如上海、广州这般的繁荣，我们可以从地铁商业物业的历史 价格演变来看出这样一个地铁商业发展的循环轨迹。其价格变化可以分为这样三个阶段： 第一阶段（2000 年底至2004 年）为概念宣传阶段，地铁上盖物业的价格逐渐上升，尤 其是商业及写字楼的价格攀幅较大。 第二阶段（2005 年初至2005